ヴェリテージ文京茗荷谷【全戸40㎡台でもエリアを鑑みた2LDK？】3階47㎡5,998万円（坪単価420万円）

ヴェリテージ文京茗荷谷。

所在地：東京都文京区大塚3-44-9（地番）
交通：茗荷谷駅徒歩10分、千石駅徒歩11分、新大塚駅徒歩11分、護国寺駅徒歩13分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：10階建、18戸

ヴェリテージ文京小石川に次ぐスギモト都市開発（＋エムズイースト）の新ブランド「ヴェリテージ」の第二弾になります。

小石川の総戸数26戸よりもさらに小さな物件で、小石川の60～70㎡台の構成に対しこちらは全戸40㎡台という超の付く小規模物件にはなりますね。

千石3丁目の交差点がほど近いポジションで、近年分譲されたものだとシティハウス文京茗荷谷レジデンスが近く、駅距離はお世辞にも近いとはいえません。

ただ、シティハウス同様に徒歩10分ほどで複数駅・複数路線が使えることに加え、近隣には筑波大学附属小学校（徒歩3分）、お茶の水女子大学附属小学校他（徒歩9分）などのあるお受験組に適したポジションというのは1つのポイントになるでしょう。

こちらはそのように全戸40㎡台ながらも「2LDK」を採用しているためお子さんが小さなうちだけでも…と考えるのも珍しい話ではありません。
ちなみに通学区は大塚小学校になるのですが、こちらも徒歩3分と至近ですね。

買物便はスーパーで言うとまいばすが徒歩1分、ライフとマルエツプチが徒歩7分、そして三徳も徒歩11分にありますのでまずまずです。

公式ホームページ

お部屋は47㎡の2LDK、南角住戸です。南東方向千川通り沿いにはこちらと同じ10階建マンションがあり、視界が妨げられますが、南西側は6階建、また、道路の斜向かい南方向は4階建なので、この階でも日照はわりと得られるでしょう。
こちらの敷地は商業地域（高さ制限31m）であるのに対し、南東～南方向は準工業地域（高さ制限は同じ31mだが、それに加え第3種高度地区の斜線制限があるので、北側に千川通などの大通りがあるなど北側隣地との距離が確保出来ていないと高い建物にはならない）になっており、上層階住戸になると南方向の視界抜けも魅力ですね。

間取りはもう1タイプの46㎡に比べ幾らか大きなタイプにはなるものの、一般的には50㎡台中盤の多い2LDKの中では小ぶりなものになります。
ただ、この面積ならば住宅ローン控除も適用出来ますし、効率性を高めたプランも悪くないですね。

玄関前にオープンポーチを設けたゆったり目の設計で、玄関をくぼんだ設計としたことで廊下を短くすることが出来ており、かつ、小規模規模物件にしては柱のアウトフレームも良好です。

LD単体での開口部は角住戸としては地味なのですが、ストレージの前方に扉を格納できるトールドア設計により、違和感少なく二面採光の広々とした空間として使うことも可能ですし、ダイレクトサッシ（サッシ高も上々）などに特長のあったヴェリテージ文京小石川ほどではないものの、間取りに力を入れていると感じる物件です。

スギモト都市開発は「ソルフィエスタ」シリーズにおいても間取りに”違い”を感じる物件が多いですし、コスト面での制約が少なくない中でもこういったコンセプトを貫いていって欲しいですね。

坪単価は420万円。上層階はそのように視界抜けも出てくるため500万円程度になっており、上下差は小さくないですね。

近年の近隣での供給事例はジオ文京春日（2019年分譲/茗荷谷駅徒歩10分/約445万円）、クレヴィア茗荷谷文京の丘（2019年分譲/護国寺駅徒歩6分/約405万円）、オープンレジデンシア小石川播磨坂（2020年分譲/茗荷谷駅徒歩6分/約445万円）、プレミスト文京千石（2020年分譲/新大塚駅徒歩10分/約400万円）、オープンレジデンシア茗荷谷（2021年分譲/茗荷谷駅徒歩5分/約490万円）、オープンレジデンシア小石川ヒルズ（2022年分譲/茗荷谷駅徒歩7分/約560万円）、プラウド文京千石スクエア（2022年分譲/千石駅徒歩2分/約555万円）などがあります。

こちらの平均は400万円台中盤～後半といったところになるはずで、やや駅距離があることを加味しても今時期のお値段としては控えめな印象になるでしょうか（※エリア的に国立小学校に通わせたいご家庭のニーズが大きいためファミリータイプに比してコンパクトの単価が伸びるようなエリアではありません）。

当初は平均で600万円近いという驚きの水準を予定していたようですので、どこがどうなったら2割以上も安くなるのか…と思ってしまうわけですが（却って不安ですらある…）、上述のようにプラン面も良好ですのでこのご時世なりに現実的な水準と言えるでしょう。