シティハウス竹ノ塚【高架化により活性化が見込まれる駅徒歩3分】4階76㎡6,400万円（坪単価280万円）

シティハウス竹ノ塚。

所在地：東京都足立区竹の塚6-17（地番）
交通：竹ノ塚駅徒歩3分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：6階建、77戸

舎人公園通り沿いの駅徒歩3分に誕生する物件です。

竹ノ塚駅では2019年にエクセレントシティ竹ノ塚駅前（30～50㎡台のみ）が分譲されていますが、それを除くと駅徒歩3分内には分譲マンションが存在しておらず、貴重な駅近物件になります。

また、総戸数77戸という数字からはあまり感じられないかもしれませんが、当物件は敷地面積2,700㎡弱、そして南・東・西の三方角地という点でも注目出来るでしょう。

竹ノ塚駅を中心にしたエリアでは2022年3月に線路の高架化事業が完了し、今後は駅前広場の整備や高架化による東西の行き来を可能にする新設道路、そして高架下の整備なども予定されています。当物件の目の前舎人公園通りも高架下を抜けて西側に延長される予定（補助261号線）で、街の活性化が期待出来るという点も大きな材料になるでしょう。

買物便は、スーパーで言うとピーコックが徒歩3分、西友が徒歩5分と申し分ありません。今年3月に閉店してしまうイトーヨーカドーも徒歩3分で、跡地は何かしらのショッピング施設になる可能性が高いと思うので、買物利便性に関しては今後も高いレベルを維持できるのではないでしょうか。

通学区は、淵江小学校で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は駐輪場（2階建※舎人公園通りが延長され、交通量が増えた場合、駐輪場がそのままだと違和感がありますし、たっぷり出来る高架下などに移動になると嬉しいですね）と舎人公園通りを挟みそのエクセレントシティ竹ノ塚駅前の10階建、東も道路の向かいに9階建の都営アパートがありますので視界は妨げられますが、離隔はそこそこありますので南東や南からの日照は得られるでしょう。

間取りは70㎡台中盤の3LDKで、角住戸なりにそこそこの大きさが確保されています。
昨今の狭小トレンド下の住不はシティテラス住吉やシティハウス王子のように角住戸でも70㎡程度（60㎡台も含む）の中住戸と大差ないプランニングを行うことが少なくないのですが、ここはそこそこの違いを出したケースですね。

ベースとしては田の字ですが、柱のアウトフレームはきれいですし（妻面中ほどに柱があるのが惜しい）、ワイドな連窓サッシに加え、妻面の開口部も比較的大きなものとしたことで全体として開口部が充実しているあたりもポイントになるでしょう。

3つのウォークインクローゼットに加え、納戸も完備するなど収納も非常に豊富なプランになります。

坪単価は280万円。こちらは物件内で条件の良い方の角住戸のため強めですが、低層階には220万円ほどのものもあり、平均では250～260万円になるでしょうか。

近年の竹ノ塚駅界隈での供給は、クリオ竹ノ塚グレイステラス（2021年分譲/駅徒歩10分/約260万円）、サンクレイドル竹ノ塚Ⅱ（2020年分譲/駅徒歩13分/約200万円）、エクセレントシティ竹ノ塚駅前（2019年分譲/駅徒歩3分/約270万円※30～50㎡台のコンパクトゆえに単価が高めに出ている）といった感じで、殿様商売で知られる住不の物件であればクリオを優に上回る水準になるのだと思っていたのですが意外や意外同じぐらいでした。

エクセレントシティはコンパクトゆえに単価が高めに出ているところがあり、サンクレイドル竹ノ塚あたりと比べると大分いいお値段にはなっているわけですが、そもそもクリオとも駅距離が全然違いますし、南向き中心の配棟という点からいってもこの水準は住不らしくありません（汗）。

当物件は"殿様商売で（だらだらと売って）完成売り"になったわけではなく、当初から完成売り（昨春完成済で第1期は昨秋）を予定していたはずの物件で、住不物件によくあるように完成の2年程度前から集客していたらまた違ったのかもしれません。高架化事業の完了に合わせて施工・販売した感じなのでしょうか？？？

こちらのような70㎡台中盤、かつ、角住戸は単価もグロスもそこそこの水準になりますので土地柄ニーズは限られるところもあるのでしょうが、竹ノ塚駅では一目置かれる物件になるのは確実視されますし、そういった高架化による発展も見込まれるタイミングであることを鑑みれば現実的な水準だと思いますね。