サンリヤン練馬北町【旧川越街道沿い、電車の見える公園至近の徒歩7分】6階72㎡7,160万円（坪単価330万円）

サンリヤン練馬北町。

所在地：東京都練馬区北町1-138-1他（地番）
交通：東武練馬駅徒歩7分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：8階建、90戸

北一商店街（旧川越街道）沿い、ユータカラヤ跡地の物件で、昨年末に竣工済（完成売り）ですね。

東武練馬駅の南口は、近年もリビオ練馬北町、エクセレントシティ練馬北町、イニシア練馬北町レジデンスといった物件が誕生していますし、このぐらいの駅距離の物件は珍しくありません。

ただ、直近のイニシア練馬北町アベニューとは異なり環八の手前なのはやはり大きな材料ですし、ここは商店街沿いの利便性、そして大き目の電車の見える公園が至近という点も少なからず魅力になるでしょう。

買物便は、そのようにここがユータカラヤ跡地ですし、駅の反対側のイオンは徒歩9分とやや距離がありますが、隣接する北一商店街に加え、旧川越街道沿いに北町商店街、ニュー北町商店街が連なるエリアで、あまいけ（お肉屋さん）が徒歩1分にあるなど良好ですね。スーパーで言うとまいばすが徒歩5分、東武ストアが徒歩7分にあります。

イニシア練馬北町アベニューの際にも述べたように上板橋駅南口では再開発が進行中で、このポジションからだと再開発エリアまでは徒歩10分ちょっとなのでそのあたりも楽しみな点の1つでしょう。

通学区は、北町小学校で徒歩5分と良好な距離感です。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。南は旧川越街道の向かいに5階建マンション、東は隣接して5階建マンションというポジションで、この階になるとギリギリそれらを越える感じになります。

越える⇒環八の影響も強くなる、という形ではあるものの、日照だけでなく視界抜けもそこそこの物件内でも良好なポジションになりますね。

間取りは、上層階ルーバル付タイプなどの特殊プラン（80～90㎡台もある）に比べると小さくはありますが、一般プラン（上下一列複数戸あるタイプという意味）という点ではそこそこの大きさが確保され、日照にも優れた南東角なりの設計になるでしょう。

気になるのは効率性ですね。LD内の実質的な廊下部分を含めるとかなり廊下が長くなってしまったタイプで、言うまでもなくLDドアの部分から先がLD畳数にカウントされていますので、この10.5畳はなかなか厳しいですね…。

洋室3にはウォールドアが採用されているので、開け放つことで広々とした二面採光空間になるのは良いものの、LD単体ではかなり手狭でしょう。

専有面積は玄関前のトランクルームを含んでおり、全体として収納が充実していることもあるとは思いますが、72㎡というそれなりの面積の3LDKでのこのLDはネックになるでしょうね。南側のサッシ2枚半分確保した開口部は悪くありませんが…。

坪単価は330万円。ルーバル付の特殊プランにはさらに高額な坪単価360万円前後、一方で低層階の東向きや西向きには200万円台後半があるなど、単価レンジはわりと広めなのですが、多くを占めるのは300～330万円ほどのお部屋で、平均は310～320万円といったところでしょうか。

近年の東武練馬駅での供給は、リビオ練馬北町（2020年分譲/東武練馬駅徒歩8分/約275万円）、エクセレントシティ練馬北町（2021年分譲/東武練馬駅徒歩9分/約290万円）、イニシア練馬北町レジデンス（2022年分譲/東武練馬駅徒歩4分/約315万円※30〜40㎡台が多く、平均でも50㎡ちょっとだったため単価が高めに出ている）、イニシア練馬北町アベニュー（2022年分譲/東武練馬駅徒歩10分/約295万円）があります。

ここは2020～2021年あたりの物件と比べるとやはり少々の値上がり感がありはしますが、リビオなんかは囲まれ感が結構強い物件でしたし、このぐらいの水準であれば違和感はないでしょう。

なお、この南東角住戸は同階南向き中住戸（60㎡台）の方が単価が気持ち高いぐらいの設定になっており、グロスの嵩みや芳しくない効率性が考慮されているようです。