三田ガーデンヒルズ【第1期は三井！】12階200㎡170,000万円（坪単価2,804万円）

三田ガーデンヒルズ。

所在地：東京都港区三田1-102-1（地番）
交通：麻布十番駅徒歩5～7分（棟による）、芝公園駅徒歩10～12分（棟による）
用途地域：第二種住居地域
階建・総戸数：地上14階地下2階建、1,002戸（一般販売対象住戸952戸、他店舗2戸）

逓信省跡地、敷地面積25,000㎡超、三井による都心2つ目のガーデンヒルズ（※）として話題を集めるこちらの物件の第1期がいよいよ始まります。
※ヴィンテージの代名詞、広尾ガーデンヒルズは敷地面積57,000㎡超、15棟構成の総戸数1,181戸とこちらをさらに上回るスケールがあります。ちなみに、住不のガーデンヒルズは他にもあります。

超大規模なりに20～70㎡台のプランも設けてはいるものの、第1期は初めから80㎡台以上のみの供給に絞った中で、なんと！なんと！321戸（三井！）の供給になります。

人気なのは百も承知ですが、最低でも2億超、ちょっといい感じの角住戸になると4～5億といった感じの物件ですので「それでも200戸ぐらいはいくんだろうか？？？」ぐらいの感覚でいたのですが、321戸は凄いですね。もちろん国内だけでなく海外の顧客からのニーズも少なくないのですが、そうはいっても予想を上回る人気っぷりですね。富裕層恐るべし…。

立地のポイントは、広尾ガーデンヒルズ同様に駅距離という点では特に魅力的ではないものの、その名の通りヒルズ（高台）の良好な住宅街であることに加え、こちらは敷地北側のノースエントランスが低地側に面していることで麻布十番駅へのアクセスが高台物件らしからぬフラットアプローチになっているあたりが殊の外恵まれていると思いますね。

三田1丁目にはシティタワー麻布十番とパークコート麻布十番ザ・タワーという2本のランドマークタワマンがありますし、この後にも三田小山町西地区のタワマンも控えていますので眺望的なところで言うと最高でも14階建のこちらはどうしても劣ってしまうところがあるのですが、タワマンが立つのは低地側ですし、このような高台の中の高台における14階建という点もかなりスペシャルなことですね。
三田綱町パークマンションの19階建ツインタワーはやはり特別な存在ではありますけど、広尾ガーデンヒルズにしろ三田綱町パークマンションとは築年数が全然違いますし、ゼッチマンションでもあるこちらは様々な意味で新時代を代表する物件になることでしょう。

一応、買物便などについても述べておきましょう。
スーパー的なところで言うと日進が徒歩6分にあります。他はやや遠くなりますが麻布十番駅西にF&F、ビオセボン、ダイエー、三田通りにまいばすやマルエツプチなどがあります。

通学区は赤羽小学校で移転後も徒歩2～3分でしょうか。

公式ホームページ

お部屋はパークマンション棟の200㎡の4LDK、北西角住戸になります。
パークマンションのお部屋の中で"条件の良いもの"としてどのお部屋を取り上げようかかなり迷ったのですが、こちらにしました。

上述のように50戸ほどですが一般販売対象外住戸（関係者や三井のお得意様など”特別な方”向けのお部屋）があり、そういったお部屋はパークマンション棟の"条件の良いもの"や"値ごろ感のあるところ"に集中しています。そのため最上階（パークマンション棟の最上階は13階）は、全体の中でも面積が最大の377㎡45億円（屋上ルーバル付）のお部屋を除くと一般販売対象外になっており、それ以外も上層3フロアは対象外が多いのです。
そんな中でもこちらは南向きでもなく一見地味なのですが、実は当物件では数少ない住戸からしか得られない眺望も楽しめるためこちらを選んでみました。

こちらは北側に敷地中央のセンターヒル（上部が大々的に緑化されたガーデンになります）を望むのはもちろんのこと、その先のノースヒルや住友不動産麻布十番ビルと"同程度の高さ"にあるため、その先の東京タワービューがギリギリ生きています。ノースヒルや住友不動産ビルの影響で、少し下のフロアになると眺望に大きな差が出てきますし、北西方向のウエストヒルは8階建になりますので北西～西方向にかけての抜けも得られる魅力あるポジションです。

間取りは200㎡もあるだけあってどこもかしこもゆとりがありますし、当然ながらPP分離も申し分ありません。先日のちょっと気になるマンションで述べたように中住戸などには少々苦しいプランも目立つ物件ではあるのですが、このクラスになるとやっぱり素晴らしいですね。

柱の食い込みはありますけど、200㎡もあればそりゃあどこかしらに柱は生じますし、洗面・浴室周りなどに耐力壁を設けているあたりを見るとそういったものを併用することで柱・梁を削減し空間を豊かにしているのではないでしょうか。

三次元性能は最大天井高2.8m、下り天井部でも2.3mというハイパフォーマンスで、落差50cmも最高部（LD・マスターベッドルーム・エントランスの折上部が2.8m）と下り天井との間に2.5mの部分を挟んでいるので目立ちません。
※パークマンションには玄関横にバトラースペースがあり、そちらも大きなポイントの1つになってくるのですが、そちらについては次の記事で述べようと思います。

坪単価は2,804万円。東京タワービュー感がなくなる（先端の方がちょっとだけ見える？とはいえセンターヒルのグリーンビューではある）中層階北西角住戸110㎡（坪単価1,500万円台中盤）の倍近い水準にもなっていることからお分かりのようにかなりのプレミアムが乗っかっています。

その最上階377㎡45億のお部屋は坪単価3,951万円でNo.1の水準、その次が3,232万円の10階南西角住戸256㎡で、こちらは一般分譲全体で三番目に高いお部屋ということになりますね。
パークマンション棟が頭1つ抜けた存在になっていることからもお分かりのように全体で言ってもかなり”特別な存在”になるのです。

最上階377㎡は最大天井高3.1mとさらに高くなりますし、屋上ルーバルからはさらに東京タワービューがド～ンですのでこちらよりもさらに二段階ぐらい上の存在と言っても過言ではないでしょう。そのわりに2,804万円という水準はちと高過ぎん？と庶民な私は思ってしまったりもするのですが、”それだけ上層3フロアには一般販売対象外住戸が多い”ということの裏返しにもなりますかね…。