三田ガーデンヒルズ【美しきセンターヒルに向かい段階を踏むノースエントランスアプローチ】6階85㎡29,800万円（坪単価1,163万円）

続けて、三田ガーデンヒルズ。

設計・施工は大成建設で、タワマンではないながらも当然のようにスーゼネが起用されてはいるのですが、免震や制振などの特殊な構造は残念ながら採用されていません。
地盤がしっかりとした高台ですし、高いものでも14階建ならばおかしくはないのですが、価格帯が価格帯ですしパークマンション棟だけでも免震にするとか”さらなる追求”があっても良かった気はしますね。命に影響するような揺れになることは考えにくくとも揺れないに越したことはないので…。

ただ、ゼッチマンションであることに加え、東京都マンション環境性能表示におけるオール3つ星を獲得したエコ性能の高さは当物件の1つの特長になるでしょう。

デザイン面では、マスターデザインに三井の高額物件御用達のホシノアーキテクツ、そしてファサードデザインレビュアーにサイモンフレーザー、さらにランドスケープデザイナーにoffice maと世界的に実績のある方々が起用されています。

最大のポイントは、25,000㎡超の敷地面積が生み出す豊かなランドプランでしょう。
配棟はパークマンション、サウスヒル、イーストヒル（＋ヴィラ）、ノースヒル、ウエストヒルという構成で、住宅は5棟に分れているのですが、その5棟の中央に「センターヒル」という"緑の丘"が設けられています。

センターヒルは屋上（2階相当。丘のように緩やかな起伏あり）が大々的に緑化されるのですが、その中（下）の1階部分にその周りの住宅（棟）をつなぐように共用空間が設けられており、吹抜などを用い緑化を2層構造、さらに、内部に水盤を設けるなど景観的にも優れたものを造りあげています。

1階の動線部（内廊下）に曲面を多用（というかほぼ曲面で構成された柔らかな空間）したデザインにホシノアーキテクツらしさ、窓面から望めるガーデンのデザインはoffice maならでは、そしてそのガーデンの管理に綱町三井倶楽部のガーデナーを起用しているあたりも抜かりないですね。

センターヒルの屋上（2階）にはガーデナーや管理者などを除き立ち入ることが出来ないようになっており、「空が広く感じる大きな緑の空間で癒される」といった感じにならないのはちょっと残念なのですが、配棟的にセンターヒル側を望むお部屋が多く設けられていることからそこからの視線を浴びてしまうことを回避したのでしょう。

ランドプランや共用面はいくら述べても述べたりないぐらいの物件なのですが、もう1つの大きなポイントとして述べるならば麻布十番駅側（ノースエントランス）からのアプローチでしょうか。

前回の記事でも述べたように基本的には高台に位置した物件なのですが、麻布十番駅側のノースエントランスは低地側にあり、そこ（当物件の地下2階相当）から地上部（そのセンターヒルの1階）へのアプローチが絶品ですね。

2層を一度に上るのではなく、1つ目のエスカレーターでノースヒル地下1階の広場状の大きなスペース（アーケードギャラリー）、そして2つ目のエスカレーターでセンターヒルの1階につながるという段階を踏んでいるあたりがたまらんですね。地下2階のノースエントランスホールは立体感のある吹抜空間で中央の巻き上がる象徴的な緑（緑化が施されている）の柱と傍らのグランドピアノ、そして、その上の壁面緑化を望むアーケードギャラリーの大空間、さらに、センターヒルへ上がると窓辺からガーデンのグリーンビューということで誰もが二度三度驚かされることでしょう。

旧逓信省の建物内外の素材など（外壁の一部、階段手摺・照明などなど）を再利用したパークマンション棟（グランドエントランス）のデザインも素晴らしく、クラシックな雰囲気の車寄せ（地上部。他、地下にはパークマンションだけでなく複数の車寄せがあります）やロビー（4階の一部まで吹抜）なども当物件の大きな特長で、いわゆる"パークマンショングレード"ということにはなるのですが、特に現代的なデザインが好みの方はノースエントランスに惹かれるでしょうし、麻布十番駅側を利用することが少なくない方にとってこのノースエントランスの存在感（クオリティ）は非常に大きな意味をなすと思います。

ノースヒルには20～50㎡台などのコンパクトなタイプが比較的多く設けられており、確実に人気になるでしょう。パークマンション棟内にはパークマンション居住者だけの共用施設（といってもお高いランニングコストがかかります※それ以外の棟の120㎡以上も会員になり利用することが可能）がありますし、パークマンションのお部屋には以下のような「バトラースペース」が付いていることの優越感も小さくないものの、ほとんどの共用施設は小さなお部屋でも同様に使えますからね。

先日のちょっと気になるマンションで取り上げたように当物件にはハナレ付のプランもありはしますが、”純粋なハナレ”として自宅の他にコンパクト（20～50㎡台）を利用したい（購入したい）方も相当数いるでしょう。
個人的にも100㎡超に家族で住んで40～50㎡台の敷地内ハナレは理想だわ…。

前回の三田ガーデンヒルズ。

公式ホームページ

お部屋はやはりパークマンション（※）の85㎡の2LDK、北向き中住戸です。
北～北東にかけてイーストヒルが塞がるポジション、かつ、北西方向も同パークマンション棟の別タイプによる視界への影響があるのですが、北北西にはセンターヒルの緑が望めます。
※明日以降他の棟も取り上げる予定ですが本日はパークマンションとしました。

けして良い条件ではないものの、パークマンション内ではこのお部屋と両隣の視界が芳しくなくお値段的にこなれている中で、パークマンションならではの共用施設（内廊下のデザインも他棟とは異なります）に加え、「バトラースペース付」というあたりが大きなポイントになるでしょう。

バトラースペースは、この物件の売主でもある三菱地所レジデンスによるザ・パークハウスグラン三番町26のガーベッジスペースに似たもので、ゴミを置くとバトラーが回収してくれるのですが（そもそも各階ゴミ置場がありますので、その手間・労力すら惜しい方向けではある。贅沢だ…汗）、こちらはそれ以外にもクリーニング、ポーター（カバン預り運搬など）の3つのサービス（それぞれのボタンがありますので、希望するもののボタンを押す）に対応しており、至れりつくせりなのです。

間取り、視界としては魅力的とは言い難いものの、3億未満でこのホスピタリティの高いサービスとパークマンションのブランドを手に出来るというのはやっぱり魅力ですね。

坪単価は1,163万円。同じ北向きでも”西サイド”の北向き住戸はこちらの”東サイド”とは異なりセンターヒル側の視界に優れているため1,476万円（同階同面積のプラン）とかなりの差があります。
確かに"そのぐらい"の視界差があるようにも思いますけど、そのサービスやブランドを考えたら値ごろ感がありますよね。

当然ながら凄い倍率になっていますがパークマンションは最低でも76㎡（しかも一般販売対象外）で、この面積帯が最も買いやすい価格帯になりますので余計でしょうね。

ちなみに、第1期1次321戸の内訳は、パークマンション93戸、イースト（ヴィラ含む）105戸、ノース66戸、サウス57戸となっています。やはり80㎡超の中からの供給となるとパークマンションとイーストが多いですね（ウエストは次期以降）。

なお、エリア内で比較すべきはパークマンション三田綱町ザ・フォレスト（2016年築。他にパークマンション三田日向坂もあり良いマンションですがスケール的に小ぶりでこちらと同列には扱えない）、他にタワマンにはなりますがパークコート麻布十番ザ・タワー（2010年築）やシティタワー麻布十番（2009年築）で、直近ではそれら3物件が900万円台中心、条件が良いものだと1,000万円超で成約しているあたりを鑑みれば新築である当物件の平均的なお部屋の1,000～1,300万円といった水準は富裕層にとっては買いやすい水準なのでしょう。
鉄板立地はもちろんのこと、内容的にも日本を代表する物件になるでしょうからインフレに変調が生じない限りは…。