三田ガーデンヒルズ【スパ、プール、キュレーションレストラン、帝国ホテル提携、著名人レッスンなどなど】4階101㎡38,800万円（坪単価1,269万円）

本日も昨日に続き三田ガーデンヒルズになります。

昨日はパークマンション棟のお部屋を2戸取り上げたので他の棟を～と思っているのですが、まずは共用部や管理費について言及していきましょう。

共用施設は、昨日のランドスケープ的なところで取り上げたセンターヒルの1階部分にガーデンフィットネス、ワークスペース、カフェラウンジ、ミニストア、コミュニティガーデン（屋外）など、ウエストヒルの地下1階にスパ、サウスヒルの1～2階にゴルフレンジ、サウンドスタジオ、シアタールーム、キッズルーム、スタディルームなど、ノースヒルの地下1階と地上1階にオープンラウンジとワークラウンジ、そしてパークマンションにバーラウンジと個室ダイニングバー（4階）、ゲストルーム（3階※ヴィラの1階にもゲストハウス有）が設けられているという総戸数1,000戸超なりの充実ぶりです。

また、共用施設ではなく店舗にはなりますがパークマンションの6階にはレストラン（定期的にシェフや店が入れ替わるキュレーションレストラン）が入り出張サービスなども予定しているとのことです。

帝国ホテルと提携するコンシェルジュサービスに加え、ゴルフレンジ、サウンドスタジオ、フィットネスなどでは著名人のレッスンも受けられるサービスも用意しているとのことで富裕層の心をくすぐるのが上手ですね。

そして、パークマンション住民（それ以外の棟の120㎡以上も会員になることが可能）はこれら以外に会員制のプール、フィットネスルーム、応接室が使えますし、かなり高額なサービス料（管理費込）がかかるとはいえ、やっぱりプールがあるのは大きなポイントですね。
逆に言えばプールがなければパークマンションである必要性が薄くなりますし、前回の記事で強調した「バトラーサービス」が最大の特徴になる感じなのでプールを利用したいか否かによっても選ぶべきお部屋（棟）が変わるのではないでしょうか。

管理費はイースト829円/㎡、サウス及びヴィラ876円/㎡、ノース906円/㎡に対し、パークマンションは1,428円/㎡とかなり高額になりますが、「差」という点では500～600円/㎡ですのでプールを利用したい方にとってはむしろリーズナブルでしょうね。

そもそも最低でも800円超はとても高額ではありますが、ディスポーザー、内廊下、各階ゴミ置場、24時間有人管理、コンシェルジュといった”フルサービス”ですしこの物件の価格帯からすれば雀の涙みたいなものでしょう。

前回までの三田ガーデンヒルズ。

公式ホームページ

お部屋はイーストヒルの102㎡の3LDK、西向き中住戸です。南北に長いイーストヒルの中央付近に位置しており、西側に広がるセンターヒルの屋上ガーデン（おおよそ2階相当）を望むにあたっての絶好のポジションになります。

前回の記事で述べたように、ガーデン屋上部分には出られないようになっているので、視線を浴びるようなこともないですし、センターヒルの先のウエストヒルまでの離隔は十分過ぎるほどありますね。ウエストヒルは8階建と住棟の中では1棟だけ低くなっているので圧迫感も高くありません。

間取りは中住戸でも100㎡を超える豊かなもので、こちらはLDのスパンがしっかりとしているのが大きなポイントになるでしょう。
最大天井高は2.6m、下り天井高でも2.2mという好パフォーマンスですし、カウンターの低いダイレクトサッシが採用されているあたりも魅力ですね。

ちょっと気になるマンションで取り上げたように中住戸にはベッドルームのスパン・形状がやばいことになっているものも多い物件で、こちらも1.725m幅のベッドルーム2やベッドルーム1の形状にげんなりしますけど、その分LDに頑張りが窺えるのはよいと思いますね。

ダイレクトサッシを採用しつつもLDからバルコニーに出られるのはポイントが高いですし、100㎡超なりにホールを分離、洗面所もダブルボウルといった点も抜け目がありません。

坪単価は1,269万円。ちょうどウエストヒルと同じぐらいの高さになる8階（1,236万円）の方がむしろ単価が安くなっており、ガーデンビューに重きを置いたお値段設定になります。
8階でもガーデンが見下ろせますし、安いのであれば8階の方が良いような気もしますけど…。

ちなみに、第1期1次の321戸（三井！）では80㎡超の条件の良いお部屋の多くが供給される感じなのですが、最も単価のお安いお部屋はサウスヒルの東向き住戸（三田高校の校舎及び移転後の赤羽小学校と赤羽幼稚園（赤羽小学校の校庭）をつなぐデッキビュー）で坪単価930万円になりますね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、全室天カセ、浴室日ポリ化工orジャクソン、全熱交換(20㎡台除く)など申し分ありません。
グレードは大きく分けて「パークマンションとそれ以外の棟の120㎡以上」と「それ以外」の2つで、上位グレードはLDやキッチン床までのタイル貼や全室床暖房などさらに充実しているのですが、200㎡以上には洗面化粧室にビルトインエアコンが付くなど細やかなところでの違いも複数設けられた物件になります。

駐車場は、501台（機械式:459台（身障者用2台含む）、平置き:42台）、他に来客用7台、カーシェア用2台、来客用兼EV充電用2台という内訳です。
身障者用を除いた499台中平置を含む272台は特定の高額住戸付設（「付設」なので利用有無に限らず使用料が生じる。物件売却時も返還する必要がない）、残りの227台は80㎡超の準高額住戸（※）に優先権（契約）が与えられており、それら以外のお部屋はそういった高額住戸の方が希望しない空き区画が生じた場合に"借りられる可能性がある"程度になります。
※ざっくり言うとパークマンションの80㎡台以上、それ以外の棟の90㎡台以上