プライム虎ノ門【超小規模ながら再開発目白押しの駅徒歩1分】2階57㎡11,760万円（坪単価679万円）

プライム虎ノ門。

所在地：東京都港区虎ノ門3-201-3（地番）
交通：神谷町駅徒歩1分、虎ノ門ヒルズ駅徒歩7分、御成門駅徒歩8分、六本木一丁目駅徒歩9分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上12階地下1階建、22戸（非分譲住戸14戸含む）

オリエンタル虎ノ門マンションの建替案件で桜田通りから1本入ったポジションになります。

敷地面積は200㎡に満たない1フロア2戸の超小規模物件ではあるものの、神谷町駅の3番出口が目と鼻の先となる徒歩1分というとても利便性の高い物件になります。

近年の神谷町駅界隈はこちら側のウェリスタワー愛宕虎ノ門、ブランズ愛宕虎ノ門、シティタワー虎ノ門、そして反対側にもプラウド虎ノ門と開発の波が押し寄せ駅徒歩2分物件が次々と誕生しているのですが、駅徒歩1分の分譲マンションは近年に限らず存在しておらず小規模ながらも分かりやすい魅力をもっていますね。

駅前らしく囲まれ感の強いポジションですし、せめてもう少しスケールや高さがあれば…という思いはありますが、20・50㎡台の1フロア2戸ですので駅徒歩1分はお誂え向きでしょう。

買物便は、まいばすが徒歩1分、成城石井（愛宕グリーンヒルズ）が徒歩3分、マルエツプチが徒歩4分、他に虎ノ門ヒルズビジネスタワーの下の福島屋が徒歩10分といったところでまずまずです。
駅の反対側にはなりますが、森ビル麻布台プロジェクトの完成が近づいているのはもちろんのこと、虎ノ門ヒルズ駅界隈の再開発も目白押しで分譲するタイミングとしては最高でしょうね。

公式ホームページ

お部屋は57㎡の1LDK+S、西角住戸です。南西、北西（道路の向かい）共に当物件と同じぐらいの高さの建物があり、低層階はもちろんのこと上層階であっても視界が至近で塞がれています。駅徒歩1分の小規模物件ですので仕方ないところとはいえ、苦しいポジションであることは確かですね。

間取りはそのように囲まれ感のあるポジションの小規模物件で、前建との離隔が十分でないためサービスルームが生じています。開口部自体はしっかりとしているので、普通の物件ならば難なく2LDKに出来ているところなんですけどね…。

もう1つ残念なのがコーナー部の柱でしょう。ここまでの価格帯の物件でバルコニー側の柱がこんなに食い込んでいるケースは稀です。超小規模ゆえとはいえ、ペンシル状の物件のため柱は太いですし、もう少し配慮が欲しかったですね。
当然のことながら柱と共に梁（窓際上部）も食い込み、それに伴いベッドルームの引き戸を窓際まで設置することが出来ていません。

角住戸ながら開口部的な魅力も低い物件ですし、囲まれ感があるからこそ窓を大きくして採光を得やすくして欲しかったという思いもありますね。
玄関～廊下にかけてのアプローチは効率的、かつ、プライバシー面に優れたものとなっており好感が持てますけど…。

坪単価は679万円。上述のように建替案件のため分譲住戸は8戸しかないのですが、上層階になると770万円程度のものもあり、同様に前建の影響はあれど斜め上方向に東京タワーが望めることが考慮された感じでしょうか。
もう1プランの20㎡台の低層階は600万円台中盤と意外にもこちらよりもこなれており、物件平均は700万円程度になるでしょう。

近年の供給事例としては、プラウド虎ノ門（2018年分譲/駅徒歩2分/約775万円）、ブランズ愛宕虎ノ門（2019年分譲/駅徒歩2分/約665万円※普通借地権）、パークコート虎ノ門（2020年分譲/駅徒歩4分/約865万円）、シティタワー虎ノ門（2022年より分譲中/駅徒歩2分/約940万円（分譲中のため暫定）※普通借地権）があり、特に直近のシティタワー虎ノ門との単価差は大きく感じるかもしれません。

ただ、シティタワー虎ノ門は更新が前提の普通借地権とはいえ地代月額が486円/㎡とわりと高いため単純に比較は出来ないものの、その低層階には600万円台後半がありましたので、平均（高層階には坪単価1,000万円まで）で言うほどの差はなく、その囲まれ感に加え"ブランド・スケール・間取りなりの水準"といったところですね。

超小規模ゆえの割高な管理費もネックになるでしょう。