シティテラス善福寺公園【善福寺公園がほど近い10,100㎡超】70㎡7,500万円（坪単価353万円）
シティテラス善福寺公園。
所在地：東京都練馬区関町南2-101-1（地番）
交通：上石神井駅徒歩11分
用途地域：第一種低層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数：4階建、170戸
城西ゴルフセンター跡地の10,100㎡超に誕生する物件です。
敷地北側は青梅街道に面してはいるものの、南北に細長い敷地で青梅街道沿い以外のほとんどが第一種低層住居専用地域となった落ち着きがあります。
建物は第一種低層住居専用地域側だけに設けられた4階建（次の記事で言及しますが、ちょっと不思議なケースになります）のため総戸数自体はそこまで多くはないものの、近隣はほとんどが一種低層で戸建が多くマンションが少ないエリアのため、目立つ存在になるでしょう。
現状で言うと、近い条件のものは武蔵関駅徒歩12分、2016年分譲のパークホームズ吉祥寺北グランヴィラ（関町南3丁目の269戸）ぐらいでしょう。
立野ローンテニスクラブ跡地（立野町、武蔵関駅徒歩18分ぐらい？）の同一種低層エリアでは三井がこちらと同じぐらいのスケールの物件を供給予定ですし、こちらや三井の計画に比べると小さくはなりますが、エステムコートグラン吉祥寺（関町南3丁目、武蔵関駅徒歩10分）も敷地面積約3,000㎡というそこそこのスケールを有した低層物件ということで一時的に希少性が感じられなくなっていますが、それでもまだまだ目立つ分譲マンションは多くないエリアですし、当物件は環境的な魅力が高いこのエリアの物件の中では駅に近い徒歩11分というあたりはポイントの1つと言って良いでしょう。
ここはその名の通り善福寺公園が徒歩6分となるポジションで、善福寺池を中心にし深い緑が広がる80,000㎡超の公園が近所にあるというのは明確な魅力です。善福寺公園の南西～南側（吉祥寺駅側）にはパークホームズ吉祥寺グランテラスや吉祥寺レジデンシアといったスケールある物件もあるにはありますが、善福寺公園の周囲にはやはり分譲マンションは限られているのです。
むろん善福寺公園が杉並区となる中でこちらやパークホームズ吉祥寺グランテラスは練馬区（吉祥寺レジデンシアは武蔵野市）になりますので、そういったところを残念に感じる方もいらっしゃるかもしれません。ただ、杉並区側だとスケールのある目立つ分譲マンションは存在しておらず環境良好な一種低層の大規模物件に魅力を感じる方にとっては貴重な存在になるでしょうね。
バス利用をメインに考えてしまうと、駅徒歩15分超の完全なバス便物件との差別化がしにくくはなるのですが、徒歩3分のバス停から吉祥寺駅や荻窪駅へ向かうことも出来る駅徒歩11分物件なので行き先や天候によって使い分けることが出来るのも良い点でしょう。
買物便は、スーパーで言うといなげやが徒歩7分、ビッグエーが徒歩9分、西友とオリンピックが徒歩11分といった感じですので一種低層が多くを占めるエリアゆえに便利とまでは言えませんが悪くはないでしょう。
上述のようにバスや車の利用で吉祥寺が身近な存在となるポジションですしね。
通学区は、立野小学校で徒歩11分とやや距離があります。ただ、アプローチは駅同様にほぼフラットですのでネックになるほどではありません。
公式ホームページ
お部屋はB棟70㎡超の3LDK、南東角住戸です。ゴルフ練習場跡地ということでなんとなく分かるかと思いますが、当敷地はかなり長くなっており、しかも南北に長いため南向きは限られています（1フロア40戸前後あるうちの5戸だけ）。
そんな中当タイプは南東角住戸というスペシャルなポジションで、南側にたけしたの森緑地を望むというあたりも魅力ですね。
当然のように周囲は一種低層エリアで、東～南東にかけては戸建が並んでいますので、日照はもちろんのこと多少の視界抜けも得られます。
間取りはそんな物件内で良好なポジションに位置していながら70㎡にギリギリ乗せた程度の大きさでしかないのは残念でならないのですが、"近年の住不物件の傾向"をご存じの方であれば驚きはないでしょう。
中住戸は60㎡台の3LDKが多くなっているぐらいですし、田の字ベースの地味目の設計も傾向そのままです。
奥行あるバルコニーや連窓サッシは気持ちがいいですし、柱の食い込みも抑えられているように押さえるべきところは押さえた設計ではあるものの、もうちょい角住戸らしい華が欲しかったという思いはありますね。
この単価帯ならば80㎡でも8,000万円台には抑えられますし、数戸ぐらいはこの地らしい豊かなプランがあってしかるべきだったのではないでしょうか、というか私自身そういったものにお目にかかりたかったという思いが強いですね…。
そこそこのスケールでも共用面が簡素なこともある住不物件ですが、こちらはエントランスのスケール及びデザインが申し分なく、高級感もしっかりと備えているためそれなりの間取り（大きさ）であれば8,000万円台どころか億ションでもニーズを生み出せたことでしょう。
坪単価は353万円。南向き（B棟）は東向きや西向き（その他3棟）よりも幾らか高い設定になってはいますが、単価差は微々たるものですし、こちらはそのように貴重な南東角住戸というポジションでありながらこの程度というのは正直驚きました。
そのように角住戸にしては華に欠けるプランではありますけど、上述のように、駅距離があっても魅力に感じる方が少なくないエリアですし、たけしたの森緑地に面したポジションということを鑑みると意外や意外現実的なお値段ですね。
時期的・立地的に超大規模物件ブリリアシティ石神井公園アトラス（2021年より分譲中/石神井公園駅徒歩20分/約275万円）との競合が強く、そちらに需要を多く奪われた後のタイミングということも影響しているのかもしれませんが、坪単価330万円前後が中心の中住戸も住不物件らしからぬ大人しいものです（近隣物件などとの比較は次記事で行います）。
所在地：東京都練馬区関町南2-101-1（地番）
交通：上石神井駅徒歩11分
用途地域：第一種低層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数：4階建、170戸
城西ゴルフセンター跡地の10,100㎡超に誕生する物件です。
敷地北側は青梅街道に面してはいるものの、南北に細長い敷地で青梅街道沿い以外のほとんどが第一種低層住居専用地域となった落ち着きがあります。
建物は第一種低層住居専用地域側だけに設けられた4階建（次の記事で言及しますが、ちょっと不思議なケースになります）のため総戸数自体はそこまで多くはないものの、近隣はほとんどが一種低層で戸建が多くマンションが少ないエリアのため、目立つ存在になるでしょう。
現状で言うと、近い条件のものは武蔵関駅徒歩12分、2016年分譲のパークホームズ吉祥寺北グランヴィラ（関町南3丁目の269戸）ぐらいでしょう。
立野ローンテニスクラブ跡地（立野町、武蔵関駅徒歩18分ぐらい？）の同一種低層エリアでは三井がこちらと同じぐらいのスケールの物件を供給予定ですし、こちらや三井の計画に比べると小さくはなりますが、エステムコートグラン吉祥寺（関町南3丁目、武蔵関駅徒歩10分）も敷地面積約3,000㎡というそこそこのスケールを有した低層物件ということで一時的に希少性が感じられなくなっていますが、それでもまだまだ目立つ分譲マンションは多くないエリアですし、当物件は環境的な魅力が高いこのエリアの物件の中では駅に近い徒歩11分というあたりはポイントの1つと言って良いでしょう。
ここはその名の通り善福寺公園が徒歩6分となるポジションで、善福寺池を中心にし深い緑が広がる80,000㎡超の公園が近所にあるというのは明確な魅力です。善福寺公園の南西～南側（吉祥寺駅側）にはパークホームズ吉祥寺グランテラスや吉祥寺レジデンシアといったスケールある物件もあるにはありますが、善福寺公園の周囲にはやはり分譲マンションは限られているのです。
むろん善福寺公園が杉並区となる中でこちらやパークホームズ吉祥寺グランテラスは練馬区（吉祥寺レジデンシアは武蔵野市）になりますので、そういったところを残念に感じる方もいらっしゃるかもしれません。ただ、杉並区側だとスケールのある目立つ分譲マンションは存在しておらず環境良好な一種低層の大規模物件に魅力を感じる方にとっては貴重な存在になるでしょうね。
バス利用をメインに考えてしまうと、駅徒歩15分超の完全なバス便物件との差別化がしにくくはなるのですが、徒歩3分のバス停から吉祥寺駅や荻窪駅へ向かうことも出来る駅徒歩11分物件なので行き先や天候によって使い分けることが出来るのも良い点でしょう。
買物便は、スーパーで言うといなげやが徒歩7分、ビッグエーが徒歩9分、西友とオリンピックが徒歩11分といった感じですので一種低層が多くを占めるエリアゆえに便利とまでは言えませんが悪くはないでしょう。
上述のようにバスや車の利用で吉祥寺が身近な存在となるポジションですしね。
通学区は、立野小学校で徒歩11分とやや距離があります。ただ、アプローチは駅同様にほぼフラットですのでネックになるほどではありません。
公式ホームページ
お部屋はB棟70㎡超の3LDK、南東角住戸です。ゴルフ練習場跡地ということでなんとなく分かるかと思いますが、当敷地はかなり長くなっており、しかも南北に長いため南向きは限られています（1フロア40戸前後あるうちの5戸だけ）。
そんな中当タイプは南東角住戸というスペシャルなポジションで、南側にたけしたの森緑地を望むというあたりも魅力ですね。
当然のように周囲は一種低層エリアで、東～南東にかけては戸建が並んでいますので、日照はもちろんのこと多少の視界抜けも得られます。
間取りはそんな物件内で良好なポジションに位置していながら70㎡にギリギリ乗せた程度の大きさでしかないのは残念でならないのですが、"近年の住不物件の傾向"をご存じの方であれば驚きはないでしょう。
中住戸は60㎡台の3LDKが多くなっているぐらいですし、田の字ベースの地味目の設計も傾向そのままです。
奥行あるバルコニーや連窓サッシは気持ちがいいですし、柱の食い込みも抑えられているように押さえるべきところは押さえた設計ではあるものの、もうちょい角住戸らしい華が欲しかったという思いはありますね。
この単価帯ならば80㎡でも8,000万円台には抑えられますし、数戸ぐらいはこの地らしい豊かなプランがあってしかるべきだったのではないでしょうか、というか私自身そういったものにお目にかかりたかったという思いが強いですね…。
そこそこのスケールでも共用面が簡素なこともある住不物件ですが、こちらはエントランスのスケール及びデザインが申し分なく、高級感もしっかりと備えているためそれなりの間取り（大きさ）であれば8,000万円台どころか億ションでもニーズを生み出せたことでしょう。
坪単価は353万円。南向き（B棟）は東向きや西向き（その他3棟）よりも幾らか高い設定になってはいますが、単価差は微々たるものですし、こちらはそのように貴重な南東角住戸というポジションでありながらこの程度というのは正直驚きました。
そのように角住戸にしては華に欠けるプランではありますけど、上述のように、駅距離があっても魅力に感じる方が少なくないエリアですし、たけしたの森緑地に面したポジションということを鑑みると意外や意外現実的なお値段ですね。
時期的・立地的に超大規模物件ブリリアシティ石神井公園アトラス（2021年より分譲中/石神井公園駅徒歩20分/約275万円）との競合が強く、そちらに需要を多く奪われた後のタイミングということも影響しているのかもしれませんが、坪単価330万円前後が中心の中住戸も住不物件らしからぬ大人しいものです（近隣物件などとの比較は次記事で行います）。