シティハウス浦和針ヶ谷【驚きの全134戸同一面積】2階68㎡5,600万円（坪単価274万円）
シティハウス浦和針ヶ谷。
所在地：埼玉県さいたま市浦和区針ヶ谷2-146-1他（地番）
交通：与野駅徒歩11分、北浦和駅徒歩18分、さいたま新都心駅徒歩24分
用途地域：第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、134戸
惜しくも徒歩10分超になってはしまうものの、針ヶ谷2丁目の落ち着いた住宅街に誕生する物件で、7階建ながら総戸数134戸、敷地面積4,600㎡超というスケール感も大きなポイントになるでしょう。
ホームページ等では”さいたま市三大拠点の中心ポジション”を謳い「大宮」「さいたま新都心」「浦和」が利用しやすいことをアピールしてはいるものの、けして近くはありません。また、近隣は住宅が中心となる駅距離のあるポジションのため買物便もイマイチで、スーパーで言うとヤオコーが徒歩8分、コープみらいが徒歩12分といった感じになることからも交通便も含め利便性を重視したい方には魅力を感じにくいでしょう。
ただ、通学区の針ヶ谷小学校は徒歩5分と良好ですし、県内上位の進学校、県立浦和高校が徒歩10分、市立浦和高校が徒歩23分といったあたりはポイントの1つになるでしょうか。高校生ともなるとアクセス云々はあまり関係ない気がしますし、それをホームページでアピールしなければならないあたりに当物件の難しさを感じたりもしますが…。
公式ホームページ
お部屋は68㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南西端に位置し、南側は7階建のベルメゾン浦和針ヶ谷（こちらの敷地に近い部分は4階建）がありますが、西側は道路の向かいに2階建の戸建やアパートになっているため、圧迫感はなく日照的にも悪いポジションではありません。
間取りは68㎡で、貴重な南に面した角住戸ながら淡泊な印象になります。
当物件は南側がそのベルメゾンに塞がれており、南向きだからといって条件が優れているわけでもありませんので、こういった設計になるのも分からんではないのですが、全134戸が68㎡というプランニングには面食いましたね。
角住戸であれば70㎡はあった方が自然な気がしますし、少々駅距離のある閑静なポジションで環境的なところが売りになる物件ということを鑑みればお子さんが2人以上のご家族をターゲットとした4LDK（80㎡）なんかがあってしかるべきだとも思います。
郊外寄りの板状マンションでは60～70㎡台の田の字のオンパレードが当たり前の住不物件ですけどこれはあまりにも…。
柱のアウトフレームは良好、また、西面（主開口部）のワイドな連窓サッシなどは住不らしい好パフォーマンスで、全体として効率性が高いためこの専有面積でもそれなりの居室畳数と充実した収納を実現出来ているのは良い点でしょう。
坪単価は274万円。視界抜けは得られない低層階ながらも角住戸なりに物件内では高めの水準です。
中住戸は240～260万円ほどのものが多く、物件平均は250万円程度になるでしょう。
近年の近隣供給事例としては、クラッシィハウス浦和上木崎（2018年分譲/与野駅徒歩2分/約240万円）、サンクレイドル与野（2020年分譲/与野駅徒歩8分/約225万円）、ウィルローズ北浦和（2022年分譲/北浦和駅徒歩7分/平均290～300万円）といった感じで、やはり2018～2020年頃と比べるとかなり値上がり感がありますね。
直近の北浦和駅徒歩圏のウィルローズに比べるとこなれてはいますが、ウィルローズも今の市況を鑑みてもやや強く感じましたし、こちらに関して言えば"オール68㎡で個性の薄い134戸"を捌かねばならないことを考えればもうちょっと価格で頑張って欲しいものだなとは思いますよね。まぁ、住不にそれを望むのは難しいところなのですが、先日取り上げたシティハウス平井サウスとかシティテラス善福寺公園なんかは意外にも現実的な印象でしたし、そもそも住不はこういった郊外寄りでは都心物件ほど欲張ったお値段設定にしない傾向がありますからね。
所在地：埼玉県さいたま市浦和区針ヶ谷2-146-1他（地番）
交通：与野駅徒歩11分、北浦和駅徒歩18分、さいたま新都心駅徒歩24分
用途地域：第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、134戸
惜しくも徒歩10分超になってはしまうものの、針ヶ谷2丁目の落ち着いた住宅街に誕生する物件で、7階建ながら総戸数134戸、敷地面積4,600㎡超というスケール感も大きなポイントになるでしょう。
ホームページ等では”さいたま市三大拠点の中心ポジション”を謳い「大宮」「さいたま新都心」「浦和」が利用しやすいことをアピールしてはいるものの、けして近くはありません。また、近隣は住宅が中心となる駅距離のあるポジションのため買物便もイマイチで、スーパーで言うとヤオコーが徒歩8分、コープみらいが徒歩12分といった感じになることからも交通便も含め利便性を重視したい方には魅力を感じにくいでしょう。
ただ、通学区の針ヶ谷小学校は徒歩5分と良好ですし、県内上位の進学校、県立浦和高校が徒歩10分、市立浦和高校が徒歩23分といったあたりはポイントの1つになるでしょうか。高校生ともなるとアクセス云々はあまり関係ない気がしますし、それをホームページでアピールしなければならないあたりに当物件の難しさを感じたりもしますが…。
公式ホームページ
お部屋は68㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南西端に位置し、南側は7階建のベルメゾン浦和針ヶ谷（こちらの敷地に近い部分は4階建）がありますが、西側は道路の向かいに2階建の戸建やアパートになっているため、圧迫感はなく日照的にも悪いポジションではありません。
間取りは68㎡で、貴重な南に面した角住戸ながら淡泊な印象になります。
当物件は南側がそのベルメゾンに塞がれており、南向きだからといって条件が優れているわけでもありませんので、こういった設計になるのも分からんではないのですが、全134戸が68㎡というプランニングには面食いましたね。
角住戸であれば70㎡はあった方が自然な気がしますし、少々駅距離のある閑静なポジションで環境的なところが売りになる物件ということを鑑みればお子さんが2人以上のご家族をターゲットとした4LDK（80㎡）なんかがあってしかるべきだとも思います。
郊外寄りの板状マンションでは60～70㎡台の田の字のオンパレードが当たり前の住不物件ですけどこれはあまりにも…。
柱のアウトフレームは良好、また、西面（主開口部）のワイドな連窓サッシなどは住不らしい好パフォーマンスで、全体として効率性が高いためこの専有面積でもそれなりの居室畳数と充実した収納を実現出来ているのは良い点でしょう。
坪単価は274万円。視界抜けは得られない低層階ながらも角住戸なりに物件内では高めの水準です。
中住戸は240～260万円ほどのものが多く、物件平均は250万円程度になるでしょう。
近年の近隣供給事例としては、クラッシィハウス浦和上木崎（2018年分譲/与野駅徒歩2分/約240万円）、サンクレイドル与野（2020年分譲/与野駅徒歩8分/約225万円）、ウィルローズ北浦和（2022年分譲/北浦和駅徒歩7分/平均290～300万円）といった感じで、やはり2018～2020年頃と比べるとかなり値上がり感がありますね。
直近の北浦和駅徒歩圏のウィルローズに比べるとこなれてはいますが、ウィルローズも今の市況を鑑みてもやや強く感じましたし、こちらに関して言えば"オール68㎡で個性の薄い134戸"を捌かねばならないことを考えればもうちょっと価格で頑張って欲しいものだなとは思いますよね。まぁ、住不にそれを望むのは難しいところなのですが、先日取り上げたシティハウス平井サウスとかシティテラス善福寺公園なんかは意外にも現実的な印象でしたし、そもそも住不はこういった郊外寄りでは都心物件ほど欲張ったお値段設定にしない傾向がありますからね。