ザ・パークハウス大森タワー【小ぶりながらエリア最高高さ水準の駅徒歩3分】17階76㎡12,900万円（坪単価559万円）

ザ・パークハウス大森タワー。

所在地：東京都大田区大森北1-11-9他（地番）
交通：大森駅徒歩3分、大森海岸駅徒歩9分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：24階建、104戸

大森駅東口徒歩3分、安田病院跡地に誕生する駅近物件です。

「2023年ちょっと気になるマンション」で述べたように、24階建総戸数104戸はタワマンとしてはかなり小ぶりで、そのデザイン的なところで言ってもタワマン感がやや薄い（ダイレクトサッシはほぼ用いられていないなど）のは残念ではあるものの、こと「高さ」に関しては大森駅では仕方がありません。

大森や蒲田というのは羽田空港から近いことで航空法の高さ制限が強く影響してしまいます。大森駅界隈で言うと24～25階建（羽田空港との距離によるので立地によっても異なるがおよそ80m程度）が限界で、もう少し敷地面積が大きいザ・山王タワー（西口徒歩2分、22階建156戸）やウェリスシティ大森タワー（25階建173戸）であろうとも高さは出せないのです。

こちらは東口側ではウェリスシティよりも近い徒歩3分ですし（※）、小ぶりながらも存在感を放つことが出来るでしょう。
※同ピーポー通り沿いの牧田総合病院跡地も三井による23階建タワマンになりますが、そちらもよりも駅に近いです。

山王の低層住宅街に比べたら雰囲気に大きな差がありますが、山王側でもタワマンが立てられるのはザ・山王タワーやパークタワー山王などのある線路沿いの商業地域だけですし、アドレスから受ける印象ほどの差は感じないですね。

買物便は、スーパーで言うと西友、東急ストア、まいばすが徒歩3分、オオゼキとイトーヨーカドーが徒歩6分、肉のハナマサ徒歩7分ということで駅前物件の中でもバラエティに富んでいます。

また、通学区は、入新井第一小学校で徒歩5分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、南東角住戸です。南はピーポー通りの向かいにLuz（マンションで言うと12～13階程度）がありますが、それを越える高層階住戸で、東側も同じぐらいの高さの建物が多いため両面共に視界抜けが出てくる良好なポジションになります。東京湾までは距離があるため、さらに高層階でもオーシャンビューという感じにはならないものの、タワマンなりの魅力はあるでしょう。

間取りは東面（妻面）をあえて凹ませることでコーナーサッシを実現した珍しいタイプで、バルコニーがしっかりと設けられていることで空間的な広がりが得やすいですね。

南側の窓際から梁を排除出来ているわりにはサッシ高はごくごく一般的な水準でしかないですし、廊下と洋室2の間の柱の食い込みはやはり残念ではあるのですが、南面4室のワイドスパン設計は貴重で、日中在宅していることが多いお日様好きご家族には魅力を感じやすいものと言えるでしょう。
敷地形状などを鑑み、全方位に住戸が設けられたタワマンで、接道面からしても本来出来る限り多くの住戸を南向きにしたいところだと思うのですが、15～24階の南面はこの南東角住戸と南西角住戸の2プランのみ（※）で構成されており、ワイドな南面は少なからず特長になるでしょうね。
※15～24階は1フロア4戸で全戸角住戸になります。

廊下をほどほどの長さに抑えつつも洋室2室と洗面浴室がノンリビングインに出来ているあたりも好感の持てる点です。

坪単価は559万円。600万円弱の同タイプ最上階に比べると抑えられてはいますが、日照・眺望良好な南東角住戸ゆえに平均で500万円台中盤となる物件の中では中の上となる水準です（低層階のノン南向きは30㎡台ばかりで囲まれ感が強いわりには単価が強めの設定のため平均はそれほど下がっていません）。

近年の大森駅界隈の供給事例で言うと、プラウド山王二丁目（2022年分譲/大森駅徒歩2分/約545万円）、ピアース大森山王3丁目（2021年分譲/大森駅徒歩6分/約435万円）、ディアナコート大森山王（2020年分譲/大森駅徒歩9分/約400万円）といったものがあります。いずれも山王側な上、タワマンでもないため簡単には比べられないものの、丘上のプラウド（9階）の上層階はちょっとしたタワマンに匹敵する眺めがあり、坪単価600万円台中盤でしたので、こちらは"山王ではないなり"の水準だとは思います（いわゆる"山王の丘上"とこちらの低地側ではそのぐらいの地位（じぐらい）の差があるということ）。

高層階と言ってもこのエリアは20階前後になってしまうため、いわゆるタワマンらしいタワマンの高層階（定義はないですし何階建の物件かによっても異なるのは言うまでもない）に住んだ経験がある方にとっては割高に感じやすいですし、当物件は総戸数100戸そこそこのため限られた共用施設、そして各階ゴミ置場やコンシェルジュサービスがないなどのサービス面に物足りなさを感じないと言えば嘘になりますが…。