ザ・パークハウス谷中道灌山テラス【眺望にも恵まれた山手線徒歩4分】69㎡10,748万円（坪単価518万円）

ザ・パークハウス谷中道灌山テラス。

所在地：東京都台東区谷中3-166-59他（地番）
交通：西日暮里駅徒歩4分、千駄木駅徒歩8分（利用時間5時半～終電までの2番出入口）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、58戸（募集対象外住戸23戸含む）

道灌山通り沿い、ザ・パークハウス谷中道灌山通りの隣に誕生する物件です。隣でこそありませんが、同道灌山通り沿いの近隣にはザ・パークハウス谷中道灌山レジデンスもあり、規模・高さ共に近似しているので、最も早くに誕生したザ・パークハウス谷中道灌山通りから10年ほどの時を経て”ザ・パークハウス三兄弟”ここにありですね。

ザ・パークハウス谷中道灌山レジデンスや、一昨年のアトラス西日暮里道灌山（※荒川区西日暮里アドレス）の際に言及したように、この道灌山通り沿いの商業地域こそこのような15階建が立ちますが、南東側の住居系地域は第3種高度地区などの高さ制限・斜線制限があり、広域に渡り低層建物で構成されたエリアになります。

そのため、それぞれはけして大きな物件ではなくとも南東の住宅街から見ると道灌山通り沿いにならぶ”15階建の三兄弟”の存在感はかなり高いですし、建築時期は違えどデザイン的な共通点も窺えるため、エリア内では一目置かれる”物件群”になるでしょう。

ちなみに、専有面積は「通り」が54～62㎡、「レジデンス」が69～75㎡、そしてここが「26～69㎡（26㎡は1戸だけで次に小さいのは53㎡※募集対象外住戸除く）」ということで、大きくは変わりませんが、やはり価格高騰期であることが考慮されレジデンスよりはコンパクトになっていますね。全戸南東向きで日照・視界面での魅力の高いポジションなのでファミリータイプの引き合いも少なくないはずですが、山手線徒歩4分の高い交通便を鑑みるとコンパクト目の方が事業化しやすい（利益を出しやすい）のは確かです。

20㎡台があるのは地権者の意向に他ならず、その部分以外を50㎡台以上としているのは前2物件の手前（三菱のプライド的なこと）、コンパクトに傾倒するわけにいかなかったといったところでしょう。

買物便は、スーパーで言うとまいばす徒歩2分、サミットストア徒歩4分、肉のハナマサ徒歩7分、マルエツプチ徒歩8分と徒歩10分圏内に複数あり、その上でよみせ通り商栄会が徒歩2分、谷中銀座商店街が徒歩6分と商店街もあるため良好ですね。

駅の反対側にはなりますが、西日暮里駅前では再開発が控えていますし、千駄木駅も徒歩8分となるなど様々な魅力も窺えるポジションになります。

なお、通学区は、谷中小学校で徒歩11分の距離感です。

公式ホームページ

お部屋は69㎡の3LDK、東角住戸です。北東は細い道路の向かいに同15階建のザ・パークハウス谷中道灌山通りがありますので視界は妨げられます。ただ、南東～南西にかけては上述のように高さ制限が設けられた住居系地域が広がっており高い建物がないことからこの中層階住戸でも申し分のない日照と視界抜けが得られます。スカイツリーも望めますね。

間取りは70㎡に満たず角住戸としてはやや小ぶりな印象にはなるものの、物件内で最も大きなものになります。

この大きさであれば玄関・廊下を一直線とした方が効率的で良かったような気がしなくはないものの、廊下をクランクインとしてことでプライバシー性を高め、かつ、玄関正面にカウンターを設けているあたりはポイントになるでしょう。そこまで面積を消費するわけではないですし、これだけでもかなり空間的な広がりが出ますからね。

LDは角位置（二面採光）でこそありませんが、LD～洋室3にかけて連窓サッシ×ウォールドアが採用されており、開け放つことでそこそこの広がりのある明るいスペースになるのは良いですね。

坪単価は518万円。第1期の販売対象外ではあるものの、上層階になると570～580万円まであり、上述のように中層階でも半永久的に視界抜けが保たれる可能性が高いことを考えると意外と差が大きく感じますね。

2015年分譲のザ・パークハウス谷中道灌山レジデンス（西日暮里駅徒歩4分/約335万円）とは時期的に比べるべくもありませんが、一昨年のアトラス西日暮里道灌山（西日暮里駅徒歩3分/約420）の上層階角住戸でも400万円台半ばという感じでしたので、やはり値上がり感は小さくありません。
ただ、アトラスとは異なりこちらは台東区谷中アドレスというのも多少のプラス材料にはなると思いますし、山手線内側徒歩4分で南面に半永久的な視界抜けが保たれる中での500万円そこそこならば違和感はないように思います。

文京区ですしこちらよりも特色が窺える物件とはいえ、パークホームズ文京本駒込（2022年分譲/駒込駅徒歩6分/約570万円）の上層階が600万円台半ばになる時代ですからね…。