グランドゥールプレミアム代々木大山【分譲が見たかった一種低層の好立地】3階70㎡437,000円（坪賃料20,623円）

グランドゥールプレミアム代々木大山【賃貸版】。

所在地：東京都渋谷区大山町1060-20（地番）
交通：東北沢駅徒歩6分、代々木上原駅徒歩8分、池ノ上駅徒歩13分、笹塚駅徒歩15分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、33戸
築年：2023年

井の頭通りの南側、井の頭通りと線路に挟まれた方の大山町アドレスの物件になります。

近年、代々木上原・東北沢駅界隈で分譲されたザ・パークハウス代々木大山は井の頭通り沿い（第一種低層住居専用地域ではないが通り沿いゆえに9階建の高さが出せ、南面に低層住宅街を望む視界面での魅力があった）、リーフィアレジデンス上原（上原3丁目・第一種低層住居専用地域）は線路沿いというネガティブ要素がありましたが、こちらは井の頭通りと線路の中間付近に位置した一種低層ポジションで、分譲マンションでないのが意外に感じる立地条件ですね。
総戸数33戸なのでスケールを感じにくいかもしれませんが、一種低層の正統派3階建（地下住戸はありません）でのもので、敷地面積1,500㎡弱のスケール感も分譲マンションにお誂え向きなのです。

従前は中部電力の寮（大山寮）があったところで、引き続き中部電力グループ（建築主は中電不動産）が所有するようです。中電不動産の分譲マンション事業（「グランクレア」ブランド）は名古屋界隈での供給が主で、首都圏での供給がないためこのレベルの一等地でのパフォーマンスには不安材料もあったのかもしれません。
ただ、自社寮跡地という思い入れのある地ということもあってかそこいらへんの分譲マンション顔負けの見どころのある物件に仕上がっているのは興味深い点ですね。

中電不動産は賃貸（グランドゥール）であれば首都圏でも展開していますが、この「グランドゥールプレミアム」は初めてのはずでそういった点からも当物件への意気込みが感じられます。

買物便は、スーパーで言うとまいばすが徒歩6分、小田急OXが徒歩9分といったところで一種低層が多いとはいえ井の頭通りなどの大通りが近隣を通っているエリアにしては利便性が今一つにはなるでしょう。
一方、前出の2物件の際にも述べましたが、東北沢駅界隈から始まる下北線路街の再開発エリアがほど近いという点は魅力の1つになります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡超の2LDK+DEN、南東角住戸です。昔からの住宅街ゆえに電線が地中化されておらずこのぐらいの高さだとちょうど電線が気になる感じにはなってしまうものですが、両面共に接道し、両面共に戸建となるポジションですので、この最上階住戸であれば若干の視界抜けまで出てきますね。一区画挟んだ先には高架（線路）がありますので音の影響はなくはないものの、隣接しているわけではないので窓を閉めている限りは問題ないはずです。

間取りは物件内で最も大きなタイプになります。40～70㎡台で構成されており、物件の外観や共用部などの第一印象からすると”意外に小さい”というのが率直な感想ですね。
ただ、やはり高級賃貸での実績に欠ける中電不動産ゆえの難しさがあったことは想像に難くありませんし、逆に言えばこのようなややコンパクト目の面積帯ながらデザイン（共用面）に力を入れた賃貸マンションというのは限られているのでそういったあたりにピンと来る方には魅力的な物件になるでしょう。

間取りに関してはちょっと地味で、この面積帯の角住戸にしては廊下がかなり長めなのが勿体ないですね（敷地形状や玄関位置の影響が強いため仕方のないところはあります）。

この面積帯ながら3LDKではなく2LDK（+DEN）を採用しているので、1室1室にゆとりがあるのかと思いきやLD単体でも11畳しかないですし、ちょっとモヤっとしてしまうのです。

籠るのに最適なカウンター付のDEN、ウォークスルークローゼット、4.6畳の大きなキッチンなどといった特徴もありはするのですが、3LDK的に使えないこの感じだと賃料単価は抑え目にせざるを得ないのかなと。

坪賃料は20,623円。大山町の一種低層の良好な住宅街に位置しているわけですし、ファミリータイプ3LDKであればこの単価で納得できるのですが、あくまで2LDK的な使い勝手でLDがやや手狭なあたりからするとグロスがもう少し抑えられる単価帯が相応だった印象ではありますね。

ただ、この規模（敷地こそ大きいが総戸数自体は33戸に過ぎない）の賃貸マンションとしては珍しいほど共用面が整ったマンション（詳細は次記事）にはなるのでそのあたりを使い倒せる方には向いているとは思いますね。