パレ・ド・ルピナス南千住Ⅲ【際どい立地でも積極的に】4階53㎡4,398万円（坪単価272万円）
パレ・ド・ルピナス南千住Ⅲ。
所在地：東京都台東区清川2-33-6
交通：南千住駅徒歩7分（東京メトロ。JR及びつくばエクスプレスは徒歩9分）、三ノ輪駅徒歩13分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：11階建、30戸
南千住駅からは泪橋（明治通り）を越えた清川2丁目に誕生する物件です。
同清川2丁目のパレ・ド・ルピナス南千住Ⅱの際にも述べたように、周囲にはまだまだ簡易宿泊所が多く存在するいわゆる山谷のドヤ街エリアに位置し、分譲マンションデベロッパーはなかなか手を出しづらいところなのですが、CMCはそこを逆手にとって（？）積極的に開発を行っているようですね。
こちらも小ぶりですが、Ⅰ（日本堤1丁目、10階建18戸）・Ⅱ（12階建22戸）よりは大きな物件になります。
こうして少しずつでも新しいマンション（建物）になることで雰囲気が少しずつでも良くなっていくのはいいことですし、徒歩10分内で3路線が利用できるという利便性は魅力になるでしょう。隅田川沿い（隅田川テラス）が徒歩10分ほどというのもこの界隈の1つのポイントですね。
買物便は、南千住駅前のBiViやLaLaテラスは駅の向う側なので徒歩12～13分と少々距離があるのですが、スーパーで言うと、シマダヤが徒歩2～3分、まいばすが徒歩4～5分、三徳が徒歩11分といった感じで上々です。
公式ホームページ
お部屋は53㎡の2LDK、南を主開口部とした角住戸です。南側道路の向かいは2階建、東側は3階建といった感じで、低層階でもまずまずのポジションです。南東方向は5階建がありますし、他にも少し離れるとそこそこの高さの建物がありますので視界抜けという感じではないものの、日照良好、そしてスカイツリーも見えるはずです。
間取りは50㎡台前半で、2LDKとしてはやや小ぶりではあるものの、1フロア3戸構成のうち南面を独り占めした設計で、2LDKの南面3室は珍しいですね。
ベッドルーム1室をノンリビングインとしたことで廊下が長めになっており、53㎡であれば効率性に重きを置くという選択肢もあったはずですが、これはこれでアリでしょう。残りの1フロア2戸（北向き）はバルコニー側ですら柱がアウトフレーム化されておらず、このプランとは効率性に関しての印象が大分異なります。
もう1室のベッドルームはLDと一体利用しやすくなっていますし、LDの開口部がサッシ2枚半分あるあたりにも好感が持てますね。
坪単価は272万円。上層階は約300万円となっておりそこそこの上下差があります。
30～40㎡台は北向きということもあるのかそれほど単価差はなく、プランを問わず低層階には250～260万円台があり、平均は280万円程度になるでしょうか。
近年のコンパクト目の近隣供給事例としては、パレ・ド・ルピナス南千住Ⅱ（2021年分譲/南千住駅徒歩8分/約280万円）、グローベル南千住駅前（2020年分譲/南千住駅徒歩3分/約320万円）、クレアホームズフラン東京三ノ輪（2020年分譲/三ノ輪駅徒歩4分/約345万円）、クレアホームズフラン東京三ノ輪Ⅱ（2022年分譲/三ノ輪駅徒歩4分/約360万円）といったところで、やはりドヤ寄りのⅡやここは価格的に控えめな設定になっています。
こういった50㎡台は30～40㎡台と大きな単価差がなくグロスがそこそこ嵩んでいるため、もう少し価格的なインパクトが欲しかった印象はありますが、およそ2年前のⅡと大差ない単価設定ですしこのご時世なりに大きな違和感はないでしょう。
所在地：東京都台東区清川2-33-6
交通：南千住駅徒歩7分（東京メトロ。JR及びつくばエクスプレスは徒歩9分）、三ノ輪駅徒歩13分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：11階建、30戸
南千住駅からは泪橋（明治通り）を越えた清川2丁目に誕生する物件です。
同清川2丁目のパレ・ド・ルピナス南千住Ⅱの際にも述べたように、周囲にはまだまだ簡易宿泊所が多く存在するいわゆる山谷のドヤ街エリアに位置し、分譲マンションデベロッパーはなかなか手を出しづらいところなのですが、CMCはそこを逆手にとって（？）積極的に開発を行っているようですね。
こちらも小ぶりですが、Ⅰ（日本堤1丁目、10階建18戸）・Ⅱ（12階建22戸）よりは大きな物件になります。
こうして少しずつでも新しいマンション（建物）になることで雰囲気が少しずつでも良くなっていくのはいいことですし、徒歩10分内で3路線が利用できるという利便性は魅力になるでしょう。隅田川沿い（隅田川テラス）が徒歩10分ほどというのもこの界隈の1つのポイントですね。
買物便は、南千住駅前のBiViやLaLaテラスは駅の向う側なので徒歩12～13分と少々距離があるのですが、スーパーで言うと、シマダヤが徒歩2～3分、まいばすが徒歩4～5分、三徳が徒歩11分といった感じで上々です。
公式ホームページ
お部屋は53㎡の2LDK、南を主開口部とした角住戸です。南側道路の向かいは2階建、東側は3階建といった感じで、低層階でもまずまずのポジションです。南東方向は5階建がありますし、他にも少し離れるとそこそこの高さの建物がありますので視界抜けという感じではないものの、日照良好、そしてスカイツリーも見えるはずです。
間取りは50㎡台前半で、2LDKとしてはやや小ぶりではあるものの、1フロア3戸構成のうち南面を独り占めした設計で、2LDKの南面3室は珍しいですね。
ベッドルーム1室をノンリビングインとしたことで廊下が長めになっており、53㎡であれば効率性に重きを置くという選択肢もあったはずですが、これはこれでアリでしょう。残りの1フロア2戸（北向き）はバルコニー側ですら柱がアウトフレーム化されておらず、このプランとは効率性に関しての印象が大分異なります。
もう1室のベッドルームはLDと一体利用しやすくなっていますし、LDの開口部がサッシ2枚半分あるあたりにも好感が持てますね。
坪単価は272万円。上層階は約300万円となっておりそこそこの上下差があります。
30～40㎡台は北向きということもあるのかそれほど単価差はなく、プランを問わず低層階には250～260万円台があり、平均は280万円程度になるでしょうか。
近年のコンパクト目の近隣供給事例としては、パレ・ド・ルピナス南千住Ⅱ（2021年分譲/南千住駅徒歩8分/約280万円）、グローベル南千住駅前（2020年分譲/南千住駅徒歩3分/約320万円）、クレアホームズフラン東京三ノ輪（2020年分譲/三ノ輪駅徒歩4分/約345万円）、クレアホームズフラン東京三ノ輪Ⅱ（2022年分譲/三ノ輪駅徒歩4分/約360万円）といったところで、やはりドヤ寄りのⅡやここは価格的に控えめな設定になっています。
こういった50㎡台は30～40㎡台と大きな単価差がなくグロスがそこそこ嵩んでいるため、もう少し価格的なインパクトが欲しかった印象はありますが、およそ2年前のⅡと大差ない単価設定ですしこのご時世なりに大きな違和感はないでしょう。