ソルティア新川崎モアグラン【パークタワーのお膝元となる駅徒歩3分】3階32㎡4,160万円（坪単価431万円）

ソルティア新川崎モアグラン。

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田1-940-1の一部（地番）
交通：新川崎駅徒歩3分、鹿島田駅徒歩3分
用途地域：第一種住居地域、近隣商業地域
階建・総戸数：14階建、52戸

両駅共に徒歩3分と言うことからお分かりのように、2駅間（線路間）に位置しており、パークタワー新川崎の道路を挟んだ北側（正確には1軒の小さな建物を挟む）になります。

パークタワー新川崎は大規模なタワマンですので敷地端ギリギリに立っているわけではなく、それなりの離隔はあるものの、47階建という超高層なのでこの位置からだとかなり圧迫感がありますし、その先にも新川崎三井ビルディングのツインタワーがありますので南面条件は厳しいものになります。

しかしながら、30㎡台のみで構成された物件のため日照を重視する必要性は薄く、パークタワー新川崎の影響を受けにくい西に主開口部を設けた設計にしているのであまり気にはならないですね。
北側には浄蓮寺のお墓があり、そこもネガティブ要素の1つにはなるものの、当物件は近隣商業地域側に配棟した14階建で、北西方向などが第一種住居地域（最高高さ20m×第3種高度地区の斜線制限により高い建物が立たない）というあたりもポイントでしょう。

また、“駅間ポジション”ながら、ちょうど中間付近なので線路の影響も小さな方ですし、駅近ながらも住居系地域に入ったなりの落ち着きも窺えます。

両駅へのアプローチは目の前の新川崎スクエア（徒歩2分。110m）から屋根付デッキを経由することが出来るため荒天の日も快適です。

買物便もスーパーで言うとその新川崎スクエアのマルエツが徒歩2分の他、シンカモールに京急ストア（徒歩6分）があるので良好ですね。

公式ホームページ

お部屋は32㎡の1LDK、北西角住戸です。西方向は同第一種住居地域で戸建やアパートなどを中心とした低層住宅街になっている上、その間に当物件の平置駐車場（）を挟んでいるので低層階でも良好ですね。北側は少し先に浄蓮寺のお墓がありますが、こういった低層階は見えにくいため気になりづらいでしょう。

間取りは30～32㎡のみで構成された物件内で最も大きくはあるのですが、このご時世なりにギリギリまで面積を絞った1LDKという印象ですね。

ただ、バルコニー側の柱は普通にアウトフレーム化されていますし、効率性は悪くありませんので居室畳数や収納もまずまず確保出来てはいます。

また、ベッドルームは3.3畳とやはり小さくはあるものの、きれいに開け放てるウォールドア設計になっているため大きなワンルームのようにも使える潰しが効いた設計ですね。

坪単価は431万円。わずかに300万円台もありはしますが、多くが400〜450万円ほどのレンジになっており、平均もこのお部屋と近い水準になるでしょうか。

かしまだ駅前通り沿い鹿島田駅徒歩5分（新川崎駅徒歩10分）で2020年に分譲されたソルティア新川崎は平均坪単価約335万円でしたので随分と値上がった印象にはなるものの、あちらも同コンパクトとはいえ、こちらとは異なりグロスがそこそこ嵩んでくる40〜50㎡台が多くありましたので差が大きくなるのも分からんではないです。

新川崎駅のコンパクトの近年の供給事例はそれぐらいなのですが、武蔵小杉徒歩8分（新丸子駅徒歩2分）のプラウド新丸子（2022年分譲/約400万円）の30㎡台が360〜450万円といった感じでした。
駅力やブランドなどを鑑みるとこちらはやや強く感じてしまうのですが、そうであるがゆえにこちらは30㎡ギリギリまで面積を絞っているのでしょう。