アールブラン大森レジデンス【駅距離はあるが良好なバス便とマチノマの至近】3階74㎡7,990万円（坪単価357万円）

アールブラン大森レジデンス。

所在地：東京都大田区大森西1-178（地番）
交通：平和島駅徒歩11分、大森駅徒歩17分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：8階建、94戸（募集対象外住戸4戸含む）

東邦医大通り沿い、以前は東武ストアなどがあったところになります。平和島駅と大森町駅が同じぐらいの距離となるポジションで、大森駅からはかなり距離があります。

最寄りの平和島駅ですら徒歩10分超になってしまうのは残念な点ですが、目の前の大森西二丁目バス停からは大森駅はもちろん、蒲田駅へのバスも豊富に出ているので駅距離以上の利便性はありますね。

買物便においても2018年にマチノマ大森が出来たことでこの界隈の利便性はかなり増しました。マチノマにはライフ、ノジマ、マツキヨの他、クリニックやフードコートまであります。

従前この地にあった東武ストアは閉店、また、今週末には近隣のサミットストアも閉店ということで、いいことばかりではありませんが、スーパーとしてはそのマチノマのライフ（徒歩5分）に加え、オオゼキ（昨年末オープン）も徒歩6分ということで良好ですし、"街の新陳代謝"が窺えるのは良いことではないでしょうか。

通学区は、開桜小学校で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の4LDK、南東角住戸です。東は東邦医大通り、南は細い道を挟み戸建などの低層住宅になっています。
東邦医大通りはその名の通り近隣には東方医大があることで救急車に出会うことが少なくないですし、こういったお部屋は音の影響もあるでしょう。しかしながら、東邦医大通りは現在都市計画道路指定による拡幅が進行中でゆとりの歩道なども整備されますし、電線も地中化されるなど街並み（当住戸からの視界）にも良い影響を与えてくれるでしょう。

間取りは日照良好な南東角というポジションなりにそこそこの大きさが確保されています。
しかしながら、3LDKではなく4LDKとなっているため1室1室がかなり小さ目な点には注意が必要でしょう。

特にLDKは13.2畳しかなく、キッチンや入口付近の廊下状スペースを含んだ畳数なので純粋なLDとなるとかなり小さくなります。

74㎡で4LDKを採用している以上仕方のないところもあるのですが、廊下をもう少し短く出来る専有部形状だと良かったようには思いますね。オープンキッチンに出来ていないのも残念と言えば残念です。

収納はまずまずで、玄関に門扉付ポーチがあるのは魅力でしょう。

ちなみに、当物件の最上階には100㎡超が3戸あり、「5LDK」という昨今の新築分譲マンションではなかなかお目にかかれないプランも設けられています。

100㎡超プレミアムプランはLDまでがタイル貼になります。

坪単価は357万円。こちらは低層階のためこの程度で収まっていますが、最上階100㎡超プレミアムプランはもちろんのこと、上層階80㎡台（ルーバル付）などにも優に400万円を超えるものがあり、平和島駅ですら徒歩10分超となってしまう立地条件（まぁ、平和島駅は近いとマイナスになる部分があるのも否定できませんが…）を鑑みると正直ちょっと驚きました。

ファミリータイプ中心ながらコンパクト目の40～50㎡台も設けられた物件で、そういったものは60～70㎡台のファミリータイプに比べるとやや単価が高いものが多いですし、平均でも380万円程度になりそうですね。

近年の近隣エリアでのファミリータイプの供給事例としては、イニシア大森町N'sスクエア（2019年分譲/大森町駅徒歩4分/約320万円）があるぐらいで、その後の相場上昇を鑑みてもこの駅距離でこの単価は少々立派な印象にはなるでしょうか。

ただ、バス停目の前やマチノマ至近に加え、デザインを主としたモリモトならではの差別化も行き届いた"替えが効きにくい物件"ということを考えれば大きな違和感まではないでしょう（こちらは100㎡超プレミアムなどが平均を押し上げているところもある）。

大森駅側はプラウド山王二丁目（2022年分譲/大森駅徒歩2分/約545万円）、ピアース大森山王3丁目（2021年分譲/大森駅徒歩6分/約435万円）、そして直近のザ・パークハウス大森タワー（2023年分譲/駅徒歩3分/平均500万円台中盤（暫定））とこちらとはかなり異なる相場が形成されていますしね。