ディアナコート駒沢公園【駒沢公園徒歩2分×総戸数58戸とは思えない存在感】4階73㎡11,900万円（坪単価537万円）

ディアナコート駒沢公園。

所在地：東京都世田谷区深沢2-39-4（地番）
交通：駒沢大学駅徒歩20分、都立大学駅徒歩20分、自由が丘駅徒歩22分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上6階地下1階建、58戸（募集対象外住戸3戸含む）

深沢2丁目、駒沢オリンピック公園の少し南側、深沢ハウスの少し西側に誕生する物件です。

エリアのランドマークである深沢ハウスもしかりでこの界隈はとても駅距離がある反面、駒沢公園が至近となる環境が魅力で、当物件は駒沢通りや自由通りなどの通りからしっかりと内に入った非常に落ち着いたポジションに位置しているという点もポイントになるでしょう。

駒沢公園の北側のエリアには公園が身近ながらも駒沢大学駅がほど近いマンションが少なくないですし、こちらはバス便も魅力とは言い難いので（自由が丘駅、都立大学駅、目黒駅などへのバス路線があるがバス停が凄く近いわけでもなければ朝夕の本数が多いわけでもない）、住む人を選んでしまうエリアであるのは確かですが、コロナ禍によるリモートワークの広がりもこういった立地の物件にとっては追い風でしょうね。

まぁ、そこそこの価格帯の物件ながら駐車場は3割ちょっとの設置率の19台、駐輪場も戸あたり2台に満たない105台（40～50㎡台がそこそこ設けられた物件というのもあるのでしょうが）というのは少々違和感がありますけど…。

買物便もちょっと不便で、スーパーだとザ・ガーデンと西友が徒歩12分、紀ノ国屋が徒歩13分、まいばすが徒歩14分、サミットストアが徒歩15分と徒歩ではちょっと大変ですね。

通学区は、東深沢小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南側・西側共に前建（西側は道路を挟む）は2階建、かつ、南側はその先にお屋敷の雄大な森を望むという類まれなポジションです。木々があまりに立派なためこの階だと視界が抜けない感じなのですが、それは贅沢というものでしょう。西側は視界抜けが出てきますし、4階（建築基準法上の3階住戸で、一般的な3階相当の高さ）ではなかなかない優れたポジションです。

間取りは年初の2023年ちょっと気になるマンションで取り上げたようにダイレクトサッシが圧巻どころの騒ぎではないですね。

タワマンの角住戸とか、100㎡超などのプレミアムプランならばけして珍しくはないのですが、こういっちゃなんですが”一般的な73㎡”でこのような設計を採用しているのは異端中の異端であり、当物件の最大の特長に他なりません。

柱位置からお分かりのように普通に窓際上部には梁がしっかりと通っていますので、サッシ高は一般的なもの（2mほど）でしかないのですが、立ち上がりは床上すぐの低いところですし、LD側だけでもこの幅が出せているのはスペシャルですね。ピアース新宿三丁目もモリモトらしい特殊な設計でしたが、ここはそれ以上です。

ちなみに、サービスルーム側の壁・扉をウォールドアとし、開くことでひとつなぎの空間に出来るようになっているとさらにインパクトが増したところですが、その窓際の梁の影響で天井部に凹凸が生じているため窓際までウォールドアにすることは出来ない（高さを梁下に合わせないといけない）という事情があります。

なお、角住戸ながら洋室2室がリビングインになっているあたりはちょっと気になるものの、角住戸としては廊下を短めにしたためかLDKで17.1畳という専有面積のわりにしっかりとした畳数が確保出来ているのは◎でしょう。

坪単価は537万円。最上階に1戸だけある100㎡超（屋上のルーフテラス付の118㎡）は、坪単価約670という水準、一方で建築基準法上の地上1階から地下1階にかけて設けられたメゾネットタイプは階段による面積消費も考慮され坪単価約380万円といったものもあるなど、物件全体で見るとかなり単価差が存在しているのですが、平均で言うとこのお部屋よりも安い500万円そこそこになるでしょうか。

駒沢公園界隈の分譲マンションはけして少なくないのですが、近年の供給は限られており、オープンレジデンシア駒沢（2018年分譲/駒沢大学駅徒歩4分/約420万円）、プラウド目黒東が丘（2017年分譲/駒沢大学駅徒歩7分・目黒区/約405万円）、クリオ駒沢公園（2017年分譲/駒沢大学駅徒歩17分・目黒区/約370万円）まで遡らねばならない上、クリオ以外はこちらとは交通利便性で大きな差があります。

ただ、5～6年前と比べたら相場はかなり上がっているのでこちらが高くなるのは仕方のないことですし、ここ1年ほどの中古市場において築20年近い深沢ハウスが400～430万円中心の成約になっていることを鑑みれば大きな違和感はないでしょう。
むろん深沢ハウスはエリアNo.1物件ですし、敷地自体が公園のようなオンリーワン物件になりますので比べ難いところはあるのですが、ここはここでまだ違った点（主に外観デザイン）で差別化が出来ており、こういった角住戸は専有部でも替えが効きづらいので500万円そこそこならばニーズは十分にあるのではないでしょうか。