ワールドタワーレジデンス【その名に相応しい浜松町駅前広場直結×圧巻の東京タワービュー】44階97㎡35,090万円（坪単価1,197万円）

ワールドタワーレジデンス。

所在地：東京都港区浜松町2-200（地番）
交通：浜松町駅徒歩2分（JR。モノレールは徒歩3分）、大門駅徒歩4分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上46階地下2階建、389戸（一般販売対象住戸376戸）

ついに第1期が分譲開始となります。1期1次は方角を絞った中で169戸を供給するという人気具合なのですが、中でもやっぱり西向き（東京タワービュー）の人気が凄いですね。第1期1次は物件内でも条件が良い、南と西が中心の供給になるのですが、不思議なほど南と西の単価差が小さ過ぎて…。

年初の2023年ちょっと気になるマンションで述べたように中層階中住戸でも坪単価1,000万円前後という水準ながら普通な印象を受けてしまう共用面（外観デザイン含む）、さらに角住戸の強烈な梁、そして坪単価1,000万円なのにあまりに質素なスタンダードグレード住戸（40㎡台と50㎡台の一部）にドン引きさせられるなど、プランや方角によって価格から受ける印象が大分違ってくる物件ですね。

生まれ変わる浜松町駅（山手線駅）直結徒歩2分が”最大のウリ”なのは言うまでもないことで、他は"二の次"と考えたことでそういった価格設定や仕様になっているのだとも思いますが、梁などの設計面はともかく東京タワービューはどう考えても"二の次"じゃないだろう…と。
虎ノ門や麻布台も含めた数少ない東京タワービューの特等席なのはもちろんのこと、高層階になると東京タワーの手前に芝公園や増上寺の豊かな緑が望める（広がっている）あたりも魅力的ですね。
※芝パークビルやメルパルクなどはいずれ新たな建物に生まれ変わるはずで、お部屋や階数によっては東京タワービューに影響があるとは思いますが、高くなればなるだけ建物自体は細くなるものですし（公開空地が大きくなるものですし）、芝パークビルの敷地は当物件と東京タワーの間にガッツリ被っているわけではないのでたとえタワーなどになっても東京タワービューが残る可能性もあるでしょう。

「ワールドタワーレジデンス」というネーミングは世界貿易センタービル跡地で売主にも世界貿易センタービルディングが名を連ねていることを考えれば当然とも言えるのですが、モノレールにより羽田空港直通の世界に開かれたアクセス性の高さはもちろんのこと、外国人ウケ抜群の東京タワービューの特等席という点でも「ワールドタワーレジデンス」はこの地に本当にピッタリで、一見大袈裟な名前でもこの名前がここまでハマる物件はないのかなと。

ちなみに、”山手線直結分譲タワマン”という点で言うと、他に思いあたるのは品川駅の品川Vタワー、大崎駅の大崎ウエストシティタワーズ、ル・サンク大崎ウィズタワー、日暮里駅のステーションプラザタワー、ステーションガーデンタワーといったあたりでしょうか。

日暮里の2物件は徒歩1分ですけど、大崎の2件は徒歩3～4分、品川Vタワーはかなり歩かされる港南口の徒歩6分ですので、この徒歩2分はやっぱりスペシャル過ぎますね。ここはそれらがなしえていない山手線内側ポジションですし、生まれ変わる浜松町駅の中央改札を出た先の3層吹抜約2,000㎡の駅前広場からマンションエントランスが直結しているというのは凄いを通り越して”やばい”とすら感じます。

こういったターミナル駅などでなく、スケールが小さく、かつ、駅前がシンプルな地下鉄駅などであれば改札出てまもないところにマンションエントランスという物件があるにはありますが、JRのターミナル駅、しかも山手線でのこれは今後もお目にかかれるかどうかのレベルですからね。

買物便は、その駅前広場の周囲（当物件、クレアタワー、世界貿易センタービルディング本館・南館の4棟の下部）に多くの店舗が入居するため期待が出来ますし（クレアタワーや南館などは既に入居済）、中でも当物件のエントランスの目の前の店舗スペースにスーパーが入居予定なのは魅力ですね。スーパーは図面から見た感じ面積300㎡未満と思われる小さな店舗になってしまうのは残念ですけど…。
浜松町駅の西側は住宅が少な目なことも影響してか、現状はマルエツプチやまいばすばかりですから、大き目で品ぞろえが充実したスーパーだと良かったですね。

通学区は、御成門小学校で徒歩15分の距離感になります。小さなお子さんだと少々大変な距離ですが、この物件・立地だと私立などに通わせるご家庭も少なくないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は97㎡の3LDK、南東角住戸です。高層階ゆえに南方向は申し分のない視界抜けが望めます。しかしながら、東側はこちらの物件よりも高いその南館が立ち塞がりますし（こちらの方がやや北寄りに建つため南東方向の視界にも影響がある）、南東方向（東京湾との間）には芝浦プロジェクトの超高層ツインタワー（高さ235mなだけでなく建築面積28,000㎡超ということでとても太いです）が立ち、ほぼほぼ海を望むことが出来ないのは残念ですね。
当物件は12階以下にオフィスや文化芸術ホールが入居するため、同じ階数表示でもマンションのみの物件に比べ高いのですが、それでも上には上があり眺望が妨げられてしまうのです。

間取りは全戸100㎡超の45～46階ペントハウス住戸、南西角115㎡などに比べると小さいながらも「高層階南東角」なりのゆったりとしたものになります。

当プランを語る上で最大のポイントになるのが天井高でしょう。当物件は基本的に最大天井高2.7mを実現しており、このような高層階角住戸に限らず”最大天井高”は高いのですが、下り天井（梁）がなかなかに幅を利かせていて…。

LDのダイレクトサッシ周りの下り天井は約2.15mで、数字的にはタワマンの中でも「中の上」レベルです。しかしながら、タワマンの角部屋（実物）を多く見たことがある方であればお分かりのように、この物件の角住戸（45～46階ペントハウス除く）は超高級タワマンどころか、「中の上」にすら見えないですよね…。

当ブログでは常々申し上げていることではありますが、三次元構造（天井高）においては最大天井高の10～20cmよりも「下り天井高」及び「最大天井高と下り天井高とのギャップ」の方が視界（感覚）に大きな影響を与えるもので、この物件は最大天井高と約55cmものギャップが…。

ビルトインエアコンは2.7mの最高部に埋まっていることからもお分かりのように部分的には凄く縦方向の余裕がある物件なのですが、構法的に角住戸周りの梁せいが必要のようですね。順梁ながら逆梁のような柱位置になっており、中住戸の窓際（掃き出し窓）からは梁の影響を排除出来ているため中住戸は下り天井の影響が少ないのですが、当タイプのマスターベッドルームの西端には2.1mの下り天井（最高部2.7mとは実に60cmもの落差）、また、玄関側の柱と柱を結ぶライン上（ベッドルーム2や玄関、洗面室など）も同2.1mで、特に玄関の印象が芳しくありません。この価格帯の超高級マンションであればもう少し配慮して欲しかったというのが正直なところになります。
※モデルルームを見た方であればお分かりのように、上層2フロアの最大天高3mのペントハウスグレードの角住戸のダイレクトサッシ周りは梁のないそれはそれは美しい空間になります。

このお部屋は東～南東にかけて視界が妨げられるためあまり関係ないかもしれませんが、頂点部に柱が位置する設計（鹿島建設のタワマンはこの配置が多いです）はタワマン角住戸としては残念ですし、4×2で合計8枚分のダイレクトサッシもこのクラスの物件としてはちょっと地味ですね。

坪単価は1,197万円。西が東京タワービューとなる南西角住戸115㎡は1,700万円超（約6億）ということで単価もグロスも大きく異なります（やはり眺望的な魅力の高い39階101㎡南西角住戸だと1,365万円に過ぎず、地権者住戸との兼ね合いもあり115㎡は2戸しか分譲がないあたりも影響しているでしょう※ちなみに、中住戸はさらに南と西の単価差が小さいです）。

パノラマビューとはいかずとも超高層階角住戸ですので中住戸との単価差（同階南向き中住戸87㎡は坪単価1,174万円）が不思議なほど小さく感じてしまうのですが（南東方向の南館の影響が大きいことも影響しています）、こちらが安いというよりも次の記事で言及するように当物件はそもそも南向き中住戸の単価設定が強く感じますね。

これだけの希少性のある立地条件ながら分譲はたったの376戸ですので、ベースとなる単価が高くなるのも分かりますけど…。

ちなみに、1期1次では分譲されないようですが、最上階ペントハウス南西角住戸148㎡は約15億（坪単価約3,500万円）の予定になっています。