ザ・パークハウス船橋本町【なべ三跡地、全戸南向きの16階建】70㎡7,438万円（坪単価351万円）

ザ・パークハウス船橋本町。

所在地：千葉県船橋市本町2-2288-27（地番）
交通：京成船橋駅徒歩5分（利用時間6：15～23：00の西口。東口は徒歩6分）、船橋駅徒歩7分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上16階地下1階建、74戸

本町通りから南側に1本入った老舗料亭なべ三跡地に誕生する物件です。近年のプラウド船橋本町通り、エクセレントシティ船橋本町に次ぐ船橋駅徒歩7分で、エクセレントシティのシャポー口（6：30～22：20利用可能）経由の「徒歩6分」が約10年ぶりであったように近年の分譲マンションの中ではかなり交通利便性が高い立地条件になります。

エクセレントシティとは異なり本町通りから1本内に入ったさらに落ち着きが窺えるポジションで、南面は接道こそしていませんが、低層の建物で構成された全戸南向きという点も魅力になるでしょう。一方で、南側まで広域に渡り商業地域になったエリアなので将来的なリスクは伴いますし、本町通りから当敷地までのアプローチが一通、かつ、細い道路になるので車利用者には優しくないですね。

ただ、船橋駅にほど近いポジションということを考えると全てを満たすのは難しいところですし、けして大きな物件ではないながらも16階建のそこそこの高さが出せているのも良い材料でしょう。

近隣で昨年分譲されたエクセレントシティ船橋本町の際にも言及したようにこのポジションならば西武跡地の再開発の恩恵も受けられるはずで、そういった楽しみも小さくないでしょう。

買物便は、スーパーで言うとシャポーのワイズマートと成城石井が徒歩6分、ヤマイチが徒歩7分、アタックが徒歩8分、イトーヨーカドーが徒歩10分と、凄く近いものこそありませんが、選択肢は豊富ですね。シャポーには鮮魚・生肉店もあるフードマーケットゾーンもあります。

また、南船橋のららぽーとは徒歩で23分なので自転車や車を利用すると身近な存在になるでしょう。駅にほど近い物件らしく駐車場は3割に満たない20台のみですし、そのように道路環境は芳しくないですけど…。

また、通学区は、船橋小学校で徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡超の3LDK、南東角住戸です。南側は戸建と3階建のコーポエルでコーポエルは東側までのL字配棟になっています。南方向少し先の区画にはクロスウェーブ船橋やスカイタワーエグゼといった高い建物がありますのでこの上層階住戸であっても視界への影響がありますが、市民まつりの花火が無事に開催されるようになればそれも魅力になるであろうポジションです。

間取りは南西角住戸と共に物件内最大となる70㎡超です。
角住戸としては小ぶりな方ではありますが、近年の価格高騰及びトレンド下ではよく見かける大きさですね。

この面積帯ですのでけしてゆとりはないのですが、角住戸ながら田の字としたことで廊下が短め、それに加え共用廊下側の柱をきれいにアウトフレームしたことで有効面積を最大限に確保出来ていると感じます。

LDか洋室2にかけての連窓サッシ×ウォールドアが採用されているため、採光良好、かつ、空間的な広がりが得やすくなっていますし、派手さはないながらも押さえるべきところを押さえた好感のもてる設計ですね。

坪単価は351万円。こちらの低層階は320万円ほどですが、中住戸などには300万円を切るぐらいのものもあり、物件平均では330万円程度になるでしょうか。

近年の本町エリアの供給事例としては、ライオンズ船橋本町マークスフォート（2019年分譲/船橋駅徒歩11分/約245万円）、プラウド船橋本町通り（2019年分譲/船橋駅徒歩7分/約285万円）、プレシスヴィアラ船橋（2021年分譲/船橋駅徒歩8分/約315万円※平均専有面積30㎡のコンパクトのため単価が高め）、ルピアコート船橋本町（2021年分譲/船橋駅徒歩8分/約285万円）、エクセレントシティ船橋本町（2021年分譲/船橋駅徒歩7分/約310万円）といった感じで、徐々に、さらに上昇した感じになります。

ただ、こちらは全戸南向きに加え柱を完全アウトフレーム化した物件でもありますので一昨年のエクセレントシティとの単価差はむしろ小さく感じますし、駅前再開発も控える中でこの水準であれば御の字でしょう。第1期1次も40戸の供給ということで人気も上々のようです。