バウス新中野【交通、環境、眺望のバランスがとれた全戸50㎡台】2階56㎡6,790万円（坪単価398万円）

バウス新中野。

所在地：東京都中野区本町5-33-2他（地番）
交通：中野富士見町駅徒歩5分、新中野駅徒歩7分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：13階建、36戸（うち事業協力者住戸13戸）

全戸50㎡台総戸数36戸の小ぶりなスケールながらバウス上中里、バウス平塚など昨今のバウスに代表されるように小ぶりながらもデザイン面への拘りを強く感じる物件ですね。

立地としては、中野通り沿い、中野富士見町駅と新中野駅の中ほどに位置する物件です（昨年末に竣工済の完成売りになります）。物件名は新中野ということで再開発目白押しで注目を浴び続ける「中野」を入れたかったようですが（この界隈には「新中野」の他、「中野本町」といったネーミングの物件が少なくありません）、最寄りは中野富士見町駅で、新中野駅側へは多少上り坂になりますので中野富士見町駅の方が使いやすいですね。

ただ、富士見町駅の駅前には京王バス中野営業所があり、この物件から徒歩2分の「中野車庫」バス停から中野駅へアクセスしやすいというあたりも1つのポイントにはなるでしょう。

買物便は、スーパーで言うとまいばす徒歩2分、オオゼキ徒歩6分、サミットストア徒歩7分と良好、また、新中野駅方向に向かっては鍋屋横丁の商店街があるのも大きいですね。

また、そのように全戸50㎡台で構成された物件なのでお子さんのいるご家庭は多くないかもしれませんが、通学区の中野本郷小学校は徒歩5分、さらに、お子さんがいるいないに限らず本五ふれあい公園が徒歩2分になるといった環境面も魅力の地で、利便性と環境のバランスがとれていると感じます。

公式ホームページ

お部屋は56㎡の2LDK、南西角住戸です。この中野通り沿いは商業地域のためこういった高さの建物が可能ですが、西側は隣の隣の敷地あたりから高さ制限等の厳しい第一種中高層住居専用地域（第3種高度地区）になっており、2～4階建程度の低層住宅街になっています。南側も細い道路の向かいに2・5階建といった感じなのでこういった低層階でも圧迫感は抑えられ、日照もそこそこ得られるでしょう。

間取りは北西角住戸と共に物件内で最も大きなものになります。近年は価格高騰に伴い40㎡台の2LDKが何ら珍しいものではなくなりましたので、56㎡の2LDKはしっかりとした方ですね。こちらは柱がきれいにアウトフレーム化された56㎡なのでわりとゆとりを感じることが出来るでしょう。

最大天井高は2.45mと平均的（2.5m程度）な水準よりも低いですし、ベッドルーム1のように柱と柱を結ぶライン上にかかった居室には強烈な梁も見られますが、玄関をいい塩梅にくぼませることが出来たことで廊下を限界まで短く出来ているあたりも◎です。

中層階以上であれば南方向にも視界抜けが出てくるので、もう少し妻面の開口部が充実していて欲しかったという思いはあるものの、西面は「連窓サッシ×ウォールドア」によりそこそこの開放感や空間的な広がりが得られる設計になっているのも良い点でしょう。

なお、それなりの面積帯と効率性がありますので浴室は1418であってもおかしくなかったのですが、昨今は1317の方が優勢ですかね…。

坪単価は398万円。上層階になると460万円前後（※事業協力者住戸は5～9階の中層階に集中しています）ということで、西方向の眺望（低層住宅街ビュー）がしっかりと加味されたお値段設定になります。

近年のコンパクト目の近隣供給事例としては、コハク新中野（2019年分譲/新中野駅徒歩2分/約395万円※平均専有面積約39㎡）、ルジェンテ新中野ステーションワン（2020年分譲/新中野駅徒歩1分/約420万円※平均専有面積約51㎡）、クレヴィア中野南台（2020年分譲/中野富士見町駅徒歩13分/約360万円※平均専有面積約50㎡）、ライオンズミレス新中野（2021年分譲/新中野駅徒歩4分/約450万円※平均専有面積約35㎡）といったところで、2021年末のライオンズからですら1年以上経過した中での平均430万円程度であれば悪くないでしょう。

こちらは全戸50㎡台中盤であり、それらに比べるとグロスが嵩んでいることも影響してはいるものの、上述のように効率性の高いプランですし、デザイン等にも気を使った（コストをかけた）物件でもありますのでまずまずの水準だと思います。