オープンレジデンシア本郷の杜【懐徳館庭園隣接の駅徒歩2分】65㎡12,580万円（坪単価644万円）

オープンレジデンシア本郷の杜。

所在地：東京都文京区本郷7-2-22他（地番）
交通：本郷三丁目駅徒歩2分（都営線。東京メトロは徒歩4分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、28戸

オプレジらしい1フロア2戸の超小規模にはなるのですが、本郷三丁目駅徒歩2分に加え、敷地北側が懐徳館庭園（東大内の日本庭園）に隣接するという珍しい立地に誕生する物件です。

北側なので日照との両立はしづらいものの、東大の広大なキャンパスが広がる特等席ですね。

本郷三丁目駅以外に湯島駅も徒歩9分、他にも春日駅、上野広小路駅、上野御徒町駅が徒歩12～13分、そして御徒町駅（山手線）が徒歩14分となるあたりも少なからず魅力になるでしょう。

スーパーはライフ徒歩4分、マルエツプチ徒歩5分、サミットストア徒歩9分の3店があり、買物便も良好ですね。

通学区は、湯島小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の3LDK、北西角住戸です。上層階なので北はその懐徳館庭園の緑を見下ろす感じになり視界抜けも魅力的です。西側は5階建のビルですし、この上層階住戸は結構なパノラマビューになるでしょう。

間取りは物件内で最も大きなものになります（上層階はこの65㎡と57㎡の構成なのですが、低層階には40㎡台もあります）。

1フロア2戸の小規模物件であることに加え当物件は低層階よりも上層階の延床面積を広げた特殊な設計になっているため柱が内側にガッツリ食い込み、居室形状や有効面積へ与える影響がとても大きいです。

せっかくの視界条件ながらLDの開口部も魅力的とは言い難いですし、価格帯からしてももう少し頑張って欲しかったですね。

廊下は短めながらも洗面所とベッドルーム1室がノンリビングインに出来ているのは悪くありません。

坪単価は644万円。低層階の50㎡台は500万円そこそこからあり、わりかし幅広い価格設定となった物件です。
平均としては580万円程度になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、オープンレジデンシア本郷ヒルズ（2021年分譲/本郷三丁目駅徒歩4分/約470万円）、ルジェンテ文京湯島（2021年分譲/湯島駅徒歩5分/約460万円）、パークホームズ本郷三丁目（2022年分譲/御茶ノ水駅徒歩8分/約555万円）、プラウド御茶ノ水（2022年分譲/御茶ノ水駅徒歩6分/約620万円）、ルジェンテ上野黒門町（2022年分譲/湯島駅徒歩2分/約510万円）といった感じで、御茶ノ水駅よりのブランド物件であるパークホームズやプラウドに匹敵する水準です。

2019年のオープンレジデンシア文京本郷台（湯島駅徒歩4分/約405万円）あたりと比べると随分と上昇した印象にはなりますが、およそ100万円分は眺望代といった感じですので、大きな違和感まではないでしょうか。
オプレジな上に超小規模ですので共用面での魅力に乏しく、間取りがかなりキテいることを考えればもっと控えめな水準が相応だったように思いますけど…。