オープンレジデンシア本郷の杜【特異な外観、やばい間取り】56㎡8,680万円（坪単価515万円）

続けて、オープンレジデンシア本郷の杜。

設計はカイ設計、施工は中央建設です。

敷地面積はわずか270㎡ほどのため、1フロア2戸設計とオプレジの中でも小ぶりな方になります。
しかしながら、北側に隣接する懐徳館庭園の眺望を少しでも多くの”住戸面積”で享受出来ることを鑑み、8階以上を膨らませたフロア形状になっているのは大きな特徴になるでしょう。この界隈はレジディア文京本郷Ⅳ、プラウドタワー本郷東大前など不思議と上層階を膨らませた物件が多いですね。

同じ北西角住戸でも低層階は以下のプラン、上層階は前回取り上げたプランということで上層階の方が北側にかけて広がっています。

懐徳館庭園はほぼ一般公開されませんので北側から望まれる機会は少ないとは思いますが、それにより外観デザインもかなり特異なものとなっていますね（けして洗練された印象があるわけではありません…）。

小規模ゆえにエントランス周りはこじんまりとしていますが内廊下設計を採用しているのは1つのポイントになるでしょう。

前回のオープンレジデンシア本郷の杜。

公式ホームページ

お部屋は56㎡の2LDK、北西角住戸です。低層階なので懐徳館庭園の木々の影響で視界抜けという感じではありません。
しかしながら、グリーンビューですし、都心の駅徒歩2分とは思えない落ち着きもありますね。

間取りは50㎡台中盤の一般的な大きさの2LDKにはなるのですが、その妻面（西面）の特異な形状が影響し柱が内側に入っており、先ほどのプラン同様に柱の影響が大きいのが気になりますね。

けして大きな面積帯でないながらも3本超の太めの柱が食い込んでいるので有効面積は一般的な設計に比べかなり目減りしてしまうでしょう。
LDは11.2畳と数字上は大きいのですが、柱の食い込みがカウントされていますし、入口付近の大きな廊下状スペースが含まれての畳数になります。

坪単価は515万円。低層階、かつ、40㎡台よりもグロスが嵩むことが影響し、物件内で下限となる水準です。

交通便とグリーンビューに重きを置ける方であれば悪くない水準でしょう。共用面（高級感やスケール）や間取りに重きを置く方だと箸にも棒にもかかりませんが…。

設備仕様面は、小規模ですので当然にディスポーザーはありません。食洗機、ミストサウナ、シーザーストーンの水回り天板などは備わっていますが、このような単価帯でトイレ手洗いカウンターすらないのはどうしたことか…。世知辛すぎる…。

管理費は302円/㎡。ディスポーザーはなくとも内廊下の超小規模物件ですのでこのぐらいになるのは致し方ないところでしょう。

なお、駐車場はありません。