プラウドタワー平井【日照・眺望良しの南角が300万円台】11階82㎡9,208万円（坪単価371万円）

プラウドタワー平井。

所在地：東京都江戸川区平井5-65（地番）
交通：平井駅徒歩2分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上29階地下1階建、374戸（非分譲住戸106戸含む）

言わずと知れた平井五丁目駅前地区第一種市街地再開発事業として誕生する平井駅のランドマークタワーになります。

29階建総戸数374戸というスケールはタワマンとしてはけして大きなものではありませんが、平井駅では21階建201戸のビューネタワー平井を圧倒するスケールがあり、下部が商業施設下駄履き（1～2階には店舗・地域貢献施設、3階は認可保育園）となった住商一体の再開発なので延床面積も44,000㎡超と結構なスケールがありますね（※商業下駄履きはビューネタワーも同様です）。

駅直結でこそありませんが、北口ロータリーが目の前となる特等席で、平井駅はけして大きな駅ではありませんのでホームまでの時間も要しません。

買物便は、スーパで言うと西友が徒歩2分、ロピア徒歩8分の他、南口にはまいばすやコモディイイダなどもあるなど便利ですね（徒歩3分の肉のハナマサは先月閉店）。西友が至近にありますし、少なくとも大きなものにはならないと思いますが、当物件の下部にもスーパー的なものが入るとより便利になるでしょうね。

通学区は、平井南小学校で徒歩10分と少々距離感はありますが、フラットアプローチなので特に気にはならないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は82㎡の3LDK、南角住戸です。南西方向駅の反対側にはその21階建のビューネタワーがありはしますが反対側なので視界への影響は限定的ですし、それを除くと駅前でも10階建以下の建物が多いのが平井駅なのでこの中層階でも視界抜けが得られます。空気の澄む冬場は富士山、顔を西北西方向に傾ければスカイツリーも見えるでしょう。

なお、駅（線路）方向を向いているため音への配慮から二重サッシが採用されています。二重サッシの物件ではいつも申し上げている通りサッシの縁が二重になることで、視界や開放感へ与える影響が小さくないので、この駅距離ならば二重でなくともよかったような印象もなくはないのですが、音に神経質な方には安心ですね。

間取りは80㎡超の3LDKで、上層2フロアのプレミアム住戸を除くと最も大きなものになります。

日照良好な南角住戸とはいえ一般フロアでも80㎡超の設定は野村不動産らしさを感じますし、好感が持てるのですが、間取りは少々難があります。

全方位に住戸を設けたタワマンでは両サイドの中住戸の影響もあり、玄関がフロア中央部に引っ張られる傾向にあるため（玄関を奥まったところにするためにはこのプランのためだけに共用廊下を南側まで延ばさないといけない）、廊下は長くなりがちです。

当プランはLD入口付近（キッチン横）の実質的な廊下部分を含めるとかなり廊下が長くなってしまっており、もうちょっと上手に纏めて欲しかった印象ではありますかね。
この廊下の長さで純粋にノンリビングインなのは洋室1室だけ（あと洗面所）というのは角住戸としては気になる要素ですし、洋室3が行灯部屋というのもね。

また、洗面所の入口が玄関から見えてしまう点、80㎡超ながら浴室が1620ではなく1418なあたりも残念ですね。昨今は80㎡超でも1418が目立つのですが、ここはランドマークタワマンですし、普通に1620なんだろうと思っていました…。

三次元的には最大天高2.6m、下り天高2.1m弱（サッシ高約2.1m）ということで、最大天高はタワマンにおける中の上、下り天高（サッシ高）は平均的な水準です。
昨今の相場上昇でそこそこの価格帯にはなっていますが、それでも"超高級物件"という範疇ではありませんのでこのパフォーマンスであれば悪くないでしょう。
※28～29階はプレミアムフロアということで天高などが10～20cmほど高くなります。

坪単価は371万円。最上階南角住戸（120㎡超）は坪単価700万円を優に超える水準なのですが、こちらは20階台後半でも坪単価400万円を切るぐらいの「？」なお値段設定です。スカイツリーが正面方向に見える西角住戸はこちらよりも1割超強い設定で、その差自体にとりわけ違和感を感じることはないのですが（若干の違和感はある）、プレミアムフロアだと西角よりも南角の方が高く、南角が物件最高単価になっており、矛盾を感じてしまうお値段設定になっています。

こういった中層階だと南東方向にビューネタワーの影響はありますが（20階台後半はそれすらありません）、南西向き中住戸70㎡台とほぼ同じ単価設定（50㎡台よりも大分安い）になっています。少なくとも南西方向の眺望は同等で"それに南東方向がプラスされる"ということからも妙に控えめに感じますよね。

上述のような長い廊下を考慮しているのかもしれませんが、一般的に角住戸というのはある程度廊下が長くなるもので"それは角住戸自体のプレミア"と相殺されているのが普通ですし…。