プレシスヴィアラ千住曙町【2駅徒歩3分の全戸30～40㎡台】12階47㎡4,960万円（坪単価351万円）

プレシスヴィアラ千住曙町。

所在地：東京都足立区千住曙町37-19他（地番）
交通：京成関屋駅徒歩3分、牛田駅徒歩3分、北千住駅徒歩15分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：15階建、50戸

川の手通り沿い、京成関屋駅及び牛田駅が共に徒歩3分になるポジションです。

両駅共に駅前が賑わっているとは言い難く、北千住駅界隈までは少々距離があります。ただ、北千住駅もギリギリ徒歩圏になることに加え、斜向かいにダイエー（徒歩1分）、また、墨堤通り沿い（千住曙町交差点付近）には飲食店やドラッグストアなどがありますので利便性は悪くありません。
北千住駅東口、学園東通りの千住旭町商店街の入口までも徒歩8分の距離感ですのでわりと身近な存在になるでしょう。

また、シテヌーブ北千住やイニシア千住曙町のように隅田川のリバーフロントでこそありませんが、こちら側（内側）は高い建物が少ないため住戸によっては眺望的な魅力も得られます。

公式ホームページ

お部屋は47㎡の2LDK、北東角住戸です。東は川の手通り（都市計画道路により拡幅予定。向かいは3階建の低層）、北側細い道路の向かいも2階建アパートなどの低層建物で構成されており、この上層階住戸からは荒川まで望める気持ちの良い眺望が広がります。
この大きさであれば日照時間の短さもあまり気にはならないでしょう（※資産価値を考えた場合の話）。

間取りは南東角住戸（隅田川との間には高層建物がいくつかあるが、上層階は間からスカイツリーや隅田川花火大会も望める）よりも大きく物件内で最大のものになります。

そうは言えども40㎡台半ばですのでいわゆる狭小2LDKにはなるのですが、全戸30㎡台前半（1LDK）などになっていることもあるプレシスヴィアラシリーズの中では比較的プランバリエーションのある物件にはなってきます。

こちらのプランの1室1室は小さいですし、LDの入口付近には実質的な廊下スペースがかなり大きく生じてしまっているのは気になるところです。
ただ、洋室2の引き戸は物入の前に格納できるようになっているため広々とした二面採光空間として使うことも出来ますし、この面積帯の2LDKとして大きな違和感はないでしょう。

坪単価は351万円。物件全体の下限水準は300万円ほどで、このタイプの低層階にも300万円そこそこ、一方で、30㎡台のタイプ（こちらのような40㎡台に比べるとグロスが嵩んでいない）の上層階には370万円程度のものもあります。

平均では340万円程度になるでしょうか。
近年は京成関屋駅・牛田駅界隈での分譲マンションの供給がなく（いわゆるワンルーム投資マンションを除く）、参考に資する類の供給事例がほぼないですね。

北千住駅最寄りではディアレイシャス北千住（2020年分譲/北千住駅徒歩7分/約345万円※平均専有面積約27㎡）、デュオステージ北千住（2022年分譲/北千住駅徒歩5分/約375万円※平均専有面積約32㎡）、千住大橋駅最寄りではザ・サンメゾン千住大橋（2020年分譲/千住大橋駅徒歩3分/約280万円※平均専有面積約67㎡）といったものがあり、デュオステージだけは面積帯が近くはあるのですが、最寄駅だけでなく駅距離も大分異なります。

こちらは駅徒歩3分とはいえ、北千住駅前とは利便性が大きく異なりますのでもうワンパンチあると良かったような印象はあるものの、このご時世として大きな違和感を覚えることはないでしょう。2LDKも40㎡台中盤まで絞っているため2LDKとしてはグロスの嵩みが抑えられていますしね。