プレシスヴィアラ千住曙町【間取りは微妙だけど貴重な2,000万円台】2階33㎡2,990万円（坪単価300万円）

続けて、プレシスヴィアラ千住曙町。

設計は西尾建築設計、施工はナカムラ、そしてデザイン監修はシーアンドスタイルです。

30～40㎡台のみで構成された総戸数50戸で敷地面積は550㎡ほどと小ぶりな物件になります。

駅徒歩3分とはいえ、最寄駅が京成関屋・牛田駅であることを鑑みるとファミリータイプ中心の”通常のプレシス”でもおかしくなかったように思うのですが、小ぶりなスケールなども鑑みてのものと思われますね。

そのスケールゆえにとりわけ特徴があるわけではないのですが、15階建とそこそこの高さが出せているため空地率は約56％と高めですし、三方接道のポジションも相まってスケール以上の広がりの得られる立地です。
空地の多くは平置駐車場にはなりますが、敷地北東コーナー部のエントランスアプローチはそこそこのゆとりがありますし、エントランス周りに限らず道路沿いには植栽が施される部分が少なくありません。

見る方角にもよりますが、ペンシル状の細い物件にはなってくるので、外観的にも特徴と言えるほどのものはありません。ただ、バルコニー戸境にマリオンを設けている部分もあり、単調になることを避けているのは良い点でしょう。

前回のプレシスヴィアラ千住曙町。

公式ホームページ

お部屋は33㎡の1LDK、東向き中住戸です。正面方向は川の手通り、さらにその向かいも3階建などの低層住宅が主となっているので低層階でも圧迫感はないですし、日照も得られるでしょう。

間取りは北西角住戸や南西角住戸よりも気持ち大きく、近年の23区内の1LDKとしてはけして小さくはありません（30㎡そこそこのものがかなり多い）。

ただ、それら北西角や南西角のLD・ベッドルームが普通にバルコニーに面しているのに対し、こちらはLDが行灯部屋になったタイプで、このような細長いタイプ（ナロースパン）はプレシス（一建設）の物件では結構珍しい気がしますね。

洋室の引き戸はまずまずきれいに開くため大き目の1Rタイプとして使えるのは悪くありませんが、キッチン横の実質的な廊下スペースを含めると専有面積のわりに廊下による面積消費が大きなタイプで、ナロースパンゆえのデメリットも気になりますね（奥行があるがために廊下が長くなりがち）。

坪単価は300万円。物件内唯一の中住戸ですし、そのプラン面の至らなさもあり物件内では下限水準になります。340万円ほどの中層階とはしっかりとした単価差があり、かつ、ギリギリでも2,000万円台ということで”パンダ”を意識した価格設定のようですね。

マイナー駅とはいえ、北千住駅も一応徒歩圏にはなりますので”30㎡をしっかりと超える面積帯での2,000万円台”は数字的なインパクトを感じやすいと思います。新築では20㎡台ですら2,000万円台を見つけるのが困難な時代ですので間取りを妥協できる方には検討しやすい水準でしょうね。

設備仕様面は、小規模コンパクトのためディスポーザーはありません。
ただ、食洗機、トイレ手洗いカウンター（こちらのプランのように洗面所内にトイレがあるタイプを除く）は備わっています。
一方、プレシスヴィアラシリーズはコンパクトながら床暖房が付いているものも多い中、付いていないのは残念ですね。

管理費は359円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模な内廊下物件ですので大きな違和感はありません（小規模ゆえにコスパは芳しくありません）。

駐車場は身障者用を含む4台で平置になります。