サンクレイドル船堀Ⅲ【両面接道、絶好の南面条件】12階74㎡5,498万円（坪単価247万円）
サンクレイドル船堀Ⅲ。
所在地：東京都江戸川区松江4-430-8他（地番）
交通：船堀駅徒歩19分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：14階建、52戸（うち非一般分譲住戸1戸）
松江4丁目の今井街道沿い、昨年分譲されたガーラレジデンス船堀プロムナードからほど近いポジションに誕生する物件になります。
ガーラは北東・南東の角地であったこともあり、全戸南東向きだったのですが、こちらは北東（今井街道）と南西の両面が接道したことによる全戸南西向きの構成で、南西方向に戸建をメインとした低層住宅街（第一種住居地域）が広がっているのが魅力ですね。
こちらの敷地は今井街道沿に面しているため多くが商業地域になっており、こういった高さの建物が可能ですが、敷地の途中から南西方向に広がる第一種住居地域は第2種高度地区などの高さ制限がある上、低容積率（200％）ですので、高い建物が立つことはありません。
一方、徒歩圏とは言い難い駅距離はやはり気になります（一之江駅も船堀駅と同じぐらいの距離にあり、どちらかにもう少し寄っていれば…）。
ただ、ガーラの際にも言及したようにここは通り沿いということもあり新小岩駅、葛西駅、船堀駅に加え、一之江駅、平井駅、亀戸駅、篠崎駅などへのアクセスも可能なバス停が徒歩2～3分（「西一之江四丁目」、「松江」バス停）の至近にあるため、行先や用途によって駅を使い分けたい方（サラリーマンのように特定の勤務地が決まっていない方）にとっては結構魅力的ではありますよね。
買物便も駅距離があるわりに充実していて、スーパーで言うとまいばすが徒歩2分、マルエツと中村屋が徒歩6分、オリンピックが徒歩8分、また近隣にはコンビニや複数の商店街なども徒歩5分圏内にあります。
通学校は、西一之江小学校で徒歩8分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は74㎡の3LDK、西角住戸です。そのように南西方向に低層住宅街を望む半永久的な視界抜けが保たれるポジションです。その上、こちらの角住戸は西方向にスカイツリーを望む特等席でもありますね。
間取りはそのようなポジションも考慮された物件内で最も大きなタイプなのですが、角住戸らしさに欠けるのは残念です。
そのように西方向の眺望が特に魅力的ですのでコーナーサッシとまでは言わずともLDが角位置（二面採光）であるとか、何かしらの工夫が欲しかったところでしょう。
洋室3の引き戸がウォールドアになっており、開け放つことで二面採光空間にはなりますけど、南東開口部は連窓サッシではないですし、南西開口部もいわゆる腰高窓で幅もイマイチですね。
また、廊下をクランクさせているのは賛否ある点でしょうか。
クランクさせることでプライバシー面では優れているのですが、74㎡は角住戸としてはけして大きなものではないため、中住戸などと同様に一直線として効率性を高めた方が良かったとも言えます。
キッチンから洗面所に直接入れる2WAY設計は魅力的ですね。
坪単価は247万円。こちらの低層階は210万円程度ですが、低層階中住戸には200万円ほどのものもあり、物件平均は220～230万円といったところでしょうか。
昨年分譲のガーラレジデンス船堀プロムナード（駅徒歩19分/約220万円）からほぼ横ばいといったところで、それだけで言うと当然の水準に感じるかもしれませんが、1年程度前の物件よりもさらに値上がり感がある物件も見かけるご時世ですし、こちらは上述のように半永久的に保たれる南西方向の恩恵を存分に受けられる物件になりますので、この水準は現実的な方でしょう。
その後昨年末に分譲されたガーラレジデンス船堀アヴェニュー（東小松川2丁目・駅徒歩17分/約240万円）はプロムナードよりも高かったですし、バス便を厭わず南面条件に重きを置く方には検討しやすい水準だと思いますね。
所在地：東京都江戸川区松江4-430-8他（地番）
交通：船堀駅徒歩19分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：14階建、52戸（うち非一般分譲住戸1戸）
松江4丁目の今井街道沿い、昨年分譲されたガーラレジデンス船堀プロムナードからほど近いポジションに誕生する物件になります。
ガーラは北東・南東の角地であったこともあり、全戸南東向きだったのですが、こちらは北東（今井街道）と南西の両面が接道したことによる全戸南西向きの構成で、南西方向に戸建をメインとした低層住宅街（第一種住居地域）が広がっているのが魅力ですね。
こちらの敷地は今井街道沿に面しているため多くが商業地域になっており、こういった高さの建物が可能ですが、敷地の途中から南西方向に広がる第一種住居地域は第2種高度地区などの高さ制限がある上、低容積率（200％）ですので、高い建物が立つことはありません。
一方、徒歩圏とは言い難い駅距離はやはり気になります（一之江駅も船堀駅と同じぐらいの距離にあり、どちらかにもう少し寄っていれば…）。
ただ、ガーラの際にも言及したようにここは通り沿いということもあり新小岩駅、葛西駅、船堀駅に加え、一之江駅、平井駅、亀戸駅、篠崎駅などへのアクセスも可能なバス停が徒歩2～3分（「西一之江四丁目」、「松江」バス停）の至近にあるため、行先や用途によって駅を使い分けたい方（サラリーマンのように特定の勤務地が決まっていない方）にとっては結構魅力的ではありますよね。
買物便も駅距離があるわりに充実していて、スーパーで言うとまいばすが徒歩2分、マルエツと中村屋が徒歩6分、オリンピックが徒歩8分、また近隣にはコンビニや複数の商店街なども徒歩5分圏内にあります。
通学校は、西一之江小学校で徒歩8分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は74㎡の3LDK、西角住戸です。そのように南西方向に低層住宅街を望む半永久的な視界抜けが保たれるポジションです。その上、こちらの角住戸は西方向にスカイツリーを望む特等席でもありますね。
間取りはそのようなポジションも考慮された物件内で最も大きなタイプなのですが、角住戸らしさに欠けるのは残念です。
そのように西方向の眺望が特に魅力的ですのでコーナーサッシとまでは言わずともLDが角位置（二面採光）であるとか、何かしらの工夫が欲しかったところでしょう。
洋室3の引き戸がウォールドアになっており、開け放つことで二面採光空間にはなりますけど、南東開口部は連窓サッシではないですし、南西開口部もいわゆる腰高窓で幅もイマイチですね。
また、廊下をクランクさせているのは賛否ある点でしょうか。
クランクさせることでプライバシー面では優れているのですが、74㎡は角住戸としてはけして大きなものではないため、中住戸などと同様に一直線として効率性を高めた方が良かったとも言えます。
キッチンから洗面所に直接入れる2WAY設計は魅力的ですね。
坪単価は247万円。こちらの低層階は210万円程度ですが、低層階中住戸には200万円ほどのものもあり、物件平均は220～230万円といったところでしょうか。
昨年分譲のガーラレジデンス船堀プロムナード（駅徒歩19分/約220万円）からほぼ横ばいといったところで、それだけで言うと当然の水準に感じるかもしれませんが、1年程度前の物件よりもさらに値上がり感がある物件も見かけるご時世ですし、こちらは上述のように半永久的に保たれる南西方向の恩恵を存分に受けられる物件になりますので、この水準は現実的な方でしょう。
その後昨年末に分譲されたガーラレジデンス船堀アヴェニュー（東小松川2丁目・駅徒歩17分/約240万円）はプロムナードよりも高かったですし、バス便を厭わず南面条件に重きを置く方には検討しやすい水準だと思いますね。