グレーシア川口碧の杜【緑豊かなダブルアプローチのランドプラン】5階72㎡4,948万円（坪単価227万円）

続けて、グレーシア川口碧の杜。

設計・施工は長谷工で直床になります。

最大の特長となるのがその名の通りの敷地面積2,700㎡超を生かした「碧の杜」になります。空地率は約55％ととりわけ高くはないものの、エントランスアプローチを初めとして敷地内の随所に緑が施されています。

敷地南西コーナー部に設けられたサブエントランスアプローチ（バス停方向）は両サイドを緑が彩るかなり奥行のあるもの、そして、敷地北西部のメインエントランス周りにはシンボルツリーなどの高木も配置されます。

そうは言っても敷地面積2,700㎡ちょっとの総戸数74戸の物件ですので、もの凄く豊かな空間が広がっているわけではないのですが、そういった緑と相性の良さを感じる上品な外観デザインもポイントの1つでしょう。

アースカラーを基調とした外壁にガラス手摺を中心としたデザイン自体はどこにでもあるものですが、最上階バルコニー軒及び軒裏をブラック＆ブラウンとしたことで全体が引き締まり、かつ、高級感も出ていると思います。階段を3段上るメインエントランスアプローチの雰囲気も良いですし、全体的にセンスの良さを感じる物件でもありますね。

共用施設はエントランスホール脇に小さ目のラウンジがあるだけで、コロナ禍以降の総戸数74戸の物件にしては寂しい印象になります。昨今のトレンドからすればリモートワークなどに対応するそこそこのスペースがあっても何ら不思議ではないスケールの物件ですからね。

前回のグレーシア川口碧の杜。

公式ホームページ

お部屋はライトコートの72㎡の3LDK、南向き中住戸です。少し先には6階建のマンションもありますが、南側道路の向かいは3階建であり、日照に加えそこそこの視界抜けも得られるポジションです。

間取りは物件内で平均的な大きさのものですが、近年の狭小トレンド下からするとやや大き目の中住戸になるでしょう。

スパン的には田の字配置になるのが一般的なのですが、北側共用廊下の向かいに西向きのフォートコートがあり採光がままならないためか、洋室3が行灯部屋になった外廊下物件ではやや珍しいタイプになります。

もう1点、気になるのはキッチンの向きでしょうか。
この向きとしたことで洗面所への直通アプローチを設けやすくしたのだと思いますが、LDの入口付近に細長いスペース（LD畳数にカウント）が生じてしまっているのです。

間取り図のようにキッチンにはカウンターがあり、ダイニングの一部のような使い方をするのも一案ではあるものの、そのようにすると当然廊下が狭くなりますし、洋室3の使い方次第にもなってくるでしょうね。

洋室3はそのようにリビングと一体的な利用を想定した設計になっているため、洋室2はウォールドアなどの引き戸設計ではなく開き戸設計になっています。こちらもどのような3LDKとして使いたいか次第ではあるものの、「ウォールドア×連窓サッシ」タイプのような開放感豊かな採光が味わえないのはちょっと残念な点になるでしょうか。

坪単価は227万円。こちらは南向きの中層階なのでそこそこの水準ですが、西向きのフォートコートの低層階には200万円ほどのものもあり、物件平均もこのお部屋ぐらいになるでしょうか。

近年の参考になりそうな供給事例としては、ブランシエラ川口ザ・エアリーサイト（2020年分譲/川口元郷駅徒歩14分・川口駅へバス便/約170万円）、プレミスト川口並木（2021年分譲/西川口駅徒歩5分/約260万円）、ガーラレジデンス川口並木パークサイド（2021年分譲/西川口駅徒歩6分/約240万円）、ガーラレジデンス川口西青木（2022年分譲/西川口駅徒歩8分/約240万円）、メイツ川口並木（2022年分譲/西川口駅徒歩4分/約295万円※平均専有面積約45㎡のコンパクト寄りの物件のため単価が高め）、オープンスクエア川口（2022年分譲/西川口駅徒歩16分・川口駅徒歩22分/約245万円）といったあたりですかね。

ブランシエラあたりと比べるとかなりの価格上昇感があるものの、昨年のオープンスクエア川口（駅の反対方向だが駅距離が似ている）との比較で言えばこちらの方が目に優しいですね。

前回の記事で述べたようにハザードエリアであることを鑑みると1階住戸がやや強めの印象ですし、1～2年前の西川口駅徒歩圏の240万円程度のものと比べるともうちょっと頑張って欲しかった印象にはなるのですが、このご時世大きな違和感はないでしょう。

設備仕様面は、総戸数74戸というそこそこのスケールでもディスポーザーがないのは残念ですが価格帯的なところも加味すると違和感はないでしょう。
この単価帯ですのでトイレ手洗いカウンターがないのは当然としても、食洗機すら標準ではないのは残念ですが、反面、カップボードが標準装備されているのは良いですね。

管理費は196円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、けしてスケールの大きな物件ではないですし200円未満は昨今のインフレ下ではリーズナブルな方です。

駐車場は全35台（身障者用及び来客用含む）で全て平置になります。うち9台は1階住戸に隣接する専用駐車場になります。