ピアース麻布イースト【東京タワービューではあるけど…】73㎡20,490万円（坪単価924万円）

ピアース麻布イースト。

所在地：東京都港区東麻布2-4-4（地番）
交通：赤羽橋駅徒歩4分、麻布十番駅徒歩8分、神谷町駅徒歩9分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：15階建、44戸（募集対象外住戸4戸含む）

敷地面積500㎡ちょっと、44戸中34戸が30～40㎡台となる小ぶりな物件にはなるのですが、東麻布アドレスの物件の中でも東京タワーに近い方のポジションで、眺望的な魅力は小さくないですね。

駅はとりわけ近くはありませんし、東麻布アドレスの中では麻布十番駅は遠くはなってしまいますが、桜田通りや環状3号などからはしっかりと内に入ったなりの落ち着きがあるのもポイントの1つでしょう。

買物便はスーパーで言うと目の前にまいばす（徒歩1分）、さらに、マルエツプチと成城石井が徒歩2分ということで便利ですね。日進も徒歩5分ほどになります。
起伏は伴うものの今を時めく麻布台ヒルズの再開発エリアが身近（徒歩7分）となるポジションでそのあたりも魅力になるでしょうね。こちらは言わずもがな東麻布アドレスの低地ポジションであり、ホームページ等では麻布台ヒルズの再開発が過度に感じるほどにクローズアップされているのは気になりますけど…。

上層階には60～70㎡台もありますので一応通学区も述べておくと、麻布小学校になります。徒歩12分と少々距離がありやはり起伏も伴いますね。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の2LDK、南東西の三方角住戸になります。13～15階の上層3フロアのみに設けられたタイプで、東は5階建ビル、南は9階建マンション、西は6階建マンションという感じですので、この上層階住戸は日照だけでなく視界抜けも得られます。

東方向、桜田通り沿いにはザ・ベルグレイヴィア麻布（27階建賃貸タワマン※プランが面白い物件なので興味ある方はリンクをどうぞ）がありますし、この程度の高さの物件ではパノラマビューとはいきませんが、北東方向に視線を傾ければ東京タワーがド～ンと見えてくるお部屋でもあります。

間取りは上層階なりに物件内では大きなものになっており、上層3フロアはこちらと76㎡のみの2戸構成です。共に70㎡台ながら2LDKが採用されているあたりは”この地なり（この眺望なり）”の印象で、廊下・水回りだけでなくLDまでが600角タイル貼、洗面所がダブルボウルになっているあたりからも高級感が窺えますね。

70㎡台で1フロア2戸になってしまうような小規模物件ですし、モリモトは柱のアウトフレームに力を入れるデベロッパーではありませんので（全方位に住戸を設けることが少なくないですし、ダイレクトサッシを多用する傾向にもあるので柱が食い込みやすい）、柱を逃がすのは簡単ではなかったはずですが、こちらは東面と西面できれいにアウトフレーム出来ており、効率性という点でも悪くありません。
プライバシー面も申し分のない理想的なT字状の廊下も良いでしょう。

坪単価は924万円。より東京タワーが見えやすいもう1タイプ（76㎡の北東西の三方角住戸）ほどではありませんが、900万円超の立派な水準です。もちろん東京タワーが見えなければこのご時世でもこんな水準はありえないわけで（※）、"東京タワービューありき"の水準ではあるのですが、このお部屋の角度だと室内からは見えにくいでしょうし、タワマンなどのような高さがあるわけでもありませんので想定していた以上の水準でした。
※もちろんそもそもの立地を加味した上でのコメントです。東京タワーが見えなくとも一等地であれば当然1,000万円超になります。

梁の目立つごくごく一般的な三次元構造なのでハイサッシが実現出来ているわけではないですし（2m程度の一般的なもの）、三田ガーデンヒルズの坪単価1,000万円程度のお部屋（下限水準なので視界的な魅力はイマイチだけど、麻布十番駅が徒歩4分ですし共用面やランドプランなど物件自体が素晴らしい）やワールドタワーレジデンスの1,000万円程度のお部屋（東京タワービューの西向き中層階）と比べると頑張り過ぎ（価格追求をし過ぎ）な印象が否めません。

ちなみに、直近の近隣類似物件はシティハウス東麻布（2016年分譲/赤羽橋駅徒歩4分/約520万円※平均専有面積約31㎡のコンパクト）、プレシス東麻布（2016年分譲/赤羽橋駅徒歩2分/約480万円※平均専有面積約58㎡）まで遡らねばなりません。
早いもので7年近い月日が経過していますし、シティハウスはかなりコンパクトの多い物件で、東向きの東京タワービューのタイプは20～30㎡のみでしたので比較はしにくいのですが、ここまでとは思わなかったですね。
次記事で言及するように小規模ながら共用面は力が入っていてこういった高単価（高グロス）のお部屋を考慮したのだとは思いますが…。