プラウドシティ小竹向原【エリア内貴重なスケール、溢れんばかりの緑に癒される18,300㎡超】5階80㎡10,678万円（坪単価442万円）

プラウドシティ小竹向原。

所在地：東京都板橋区小茂根1-1595-1他、向原3-1341-2他（地番）
交通：小竹向原駅徒歩5分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：グランドコート（A敷地）12階建、424戸／フロントコート（B敷地）7階建、76戸（計500戸に対し非分譲171戸含む）

「向原第二住宅建替プロジェクト」のこちらがいよいよ分譲開始となりました。

オープンレジデンシア小竹向原の際に言及したように、小竹向原駅周辺というのは駅前ですら建築制限が厳しい住居系地域になっており、駅周辺の分譲マンションの供給自体が少ないのですが（小竹向原駅を最寄りとする分譲マンションは環七通り沿いが多いです）、こちらは団地建替プロジェクトだけであって落ち着いた住宅街真っ只中の総戸数500戸、敷地面積18,300㎡超というあたりからも大きな注目を浴び続けてきたプロジェクトになります。

もちろんタワマンどころか駅前ですらありませんので”分かりやすさ”という点で言うとそこまでではないのかもしれませんが、小竹向原駅においては総戸数100戸超ですらクレヴィア小竹向原（11階建114戸）しか存在していないという状況ですので、この物件は中古市場などにおいても突出した存在感を放つことでしょう。
高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域であり、本来は高さ22m制限エリア（7階建程度）になるのですが、地区計画により緩和され、グランドコートにおいては12階建が実現出来ているのもポイントの1つですね。

標高約27mの武蔵野台地上ながら駅からのアプローチがほぼフラットで信号もありませんし、築浅のコーシャハイム向原ガーデンコートなどJKK住宅も新しくなっていますので、街並みに関しても10～20年前とは大きく変わっています。
隣接のエンガ堀緑道は暗渠であり、周辺の中では標高がやや低いエリアにはなるので内水氾濫ハザードマップ上は色が付いてはしまいますけど…。

買物便は、スーパーで言うとまいばすが徒歩1～2分、いさみ屋徒歩3～4分、アコレ徒歩6分、オーケー徒歩8～9分という感じで、住居系地域が主となるエリアということを考えるとかなり良好です。大規模な集合住宅のある住宅街だけのことはありますね。

通学区は、上板橋第二小学校で徒歩5～6分の距離感とこちらも良好です。

公式ホームページ

お部屋はグランドコートG2棟の80㎡の3LDK、南東角住戸です。グランドコート（A敷地）の南端に位置する扇形のようなG2棟の変形部分にあたる半角住戸で、南方向にはB敷地（7階建のフロントコート）があります。ただ、その間にはツナグヒロバなどの豊かなスペースが広がっており、この階であれば日照はもちろんのこと、緑豊かな視界も魅力になるでしょう。

間取りとしては45度角で変形する部分にあたるため、一般的な角住戸とは異なるのですが、そのようにツナグヒロバの正面方向に位置するお部屋で洋室3に設けられたダイレクトコーナーサッシは当物件の外観上の大きなアクセントにもなった目玉的なプランのうちの1つになります。

北東方向には南東向き住戸がありますし、居室配置的にもLDをコーナー部に持ってくるには至らなかったため、インパクトという点ではそこまでではないものの、LD開口部はしっかりとした幅を確保出来ていますし、洋室3のウォールドアを開くと広々とした二面採光空間になるあたりも上手ですね。

角住戸ながらノンリビングインとなるのは洋室2だけですし、視界が望めない内側を向いた開口部も残念ではあるものの、その分、廊下をかなり短く出来ており、効率性も高いです。
※ちなみに当プランは四捨五入すると80㎡ですが、正確には79.83㎡で80㎡には達していません。

坪単価は442万円。当プランの上層階は470万円ほど、他上層階のルーバル付の特殊プランなどには500万円超もあり、物件内で目立つ水準ではありません（総戸数500戸のうち第1期で110戸が供給されただけなので、あくまで暫定ではあるものの平均420～430万円程度になるであろう平均よりもちょっと高いぐらい）。

近年の小竹向原駅は分譲マンション自体の供給が少なく、直近の同野村不動産によるプラウド小竹向原（2022年分譲/小竹向原駅徒歩12分/約330万円）、オープンレジデンシア小竹向原（2021年分譲/小竹向原駅徒歩2分/約360万円）ぐらいしかなく、それらと比べると平均で優に400万円を超える水準はしっかりとしたものです。

とはいえ、こちらはそのように池袋まで急行1駅5分となる小竹向原駅のNo.1物件に違いありませんし、2022年分譲の隣駅（千川駅）のオープンレジデンシア千川フロント（駅徒歩4分/約430万円）といったあたりを見てもこういった良好な条件の（半）角住戸で440万円ほどであればむしろちょっと控えめなぐらいの印象になります。
そのように惜しくも80㎡に乗っておらず頭が「7」で1億を優に超えてしまっているあたりの印象が良くないのですが、このご時世として単価的には現実的な方と言えるでしょう。