プラウド阿佐谷南二丁目【まさしく阿佐谷、落ち着きある絶好の駅徒歩3分】13階110㎡25,998万円（坪単価782万円）

プラウド阿佐谷南二丁目。

所在地：東京都杉並区阿佐谷南2-836-4（地番）
交通：阿佐ケ谷駅徒歩3分、南阿佐ケ谷駅徒歩9分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、47戸（うち非分譲住戸14戸）

阿佐ケ谷駅と言えば、駅ロータリー目の前の同野村のプラウド阿佐ヶ谷とパークハウス阿佐ヶ谷レジデンスを思い浮かべる方は多いはずで、こちらは駅を降りた方の目に留まるようなポジションではありません。しかしながら、徒歩3分でも貴重なのが阿佐ケ谷駅ですし、「まさしく、阿佐谷」というキャッチフレーズがシックリくる立地に誕生する物件になります。
阿佐ケ谷駅を代表する物件ではなく阿佐谷アドレスを代表する物件という思いを込めて"阿佐谷"を使っているのでしょう。

約12年ぶりの阿佐ケ谷駅徒歩5分内という利便性の高い駅前ながらも中杉通りから1本入った落ち着きも両立した立地で、第一種中高層住居専用地域や第一種低層住居専用地域の低層住宅街（惜しくも隣接はしていない）を望む南面条件も魅力的です。従前は阿佐谷南二丁目市街地住宅のあったところで規模は大きくはないものの建替プロジェクトらしい好立地の物件になりますね。

買物便は駅前な上、パールセンターのアーケードが目と鼻の先ですので言うまでもなく便利です。スーパーにおいては自然食品F&Fが徒歩3分、西友が徒歩4分、ピーコックと地産マルシェが徒歩5分、アキダイが徒歩7分といったかなり充実具合ですね。

通学区は、杉並第七小学校で徒歩11分とやや距離がありますが、ほぼフラットなアプローチになります。

公式ホームページ

お部屋は110㎡の3LDK、南西角住戸です。南側道路の向かいはまだ商業地域ですので7～8階建のマンションはありますが、この最上階住戸であれば何ら問題ありません。その先には上述のような低層住宅街が広がっているため申し分のない視界抜けが望めるスペシャルなポジションですね。

間取りは最上階（1フロア2戸）のみのプレミアムなタイプで100㎡を優に超えているためゆとりがありますね。LDは開口部豊かな二面採光で最上階角住戸なりの魅力が窺えるものになります。最上階（及び1階）は最大天井高が2.7mもあり、三次元的にも豊かな空間が広がりますね。

その一方で少々気になるのが動線面でしょうか。
“最上階のみ”のプランですので、下階は異なるフロアプランになっています。つまり、異なり位置に耐力壁（湿式壁）が存在しており、本来このプランで言うキッチン南側の柱とエレベーター横の柱を結ぶライン上に耐力壁が存在しています。

最上階は上部に住戸がないため耐力壁を減らすことが出来、中間柱を設けることで耐力壁を減らしこういった大きさのプランが可能になっているのですが、それでも廊下がちょっとまわりくどい感じになっているように思いますし、その中間柱の食い込みやそもそものエレベーターの食い込みもちょっと残念ではありますかね。

まぁ、洗面所の入口が少々玄関に近く感じてはしまうものの、この専有面積であれば廊下が長過ぎるとまでは思いませんし、かなり奥まった感のある洋室1の高いプライベート性もむしろ良い材料とも言えますけどね（洋室1の扉の手前の防火戸（？）は防火上の理由で生じたものでしょうか）。

洗面所は流石のダブルボウルな反面、浴室は1620と一般の範疇（このクラスなら1822でも…）なのは惜しい点ですね。

坪単価は782万円。最上階もう1プラン（南東角住戸）もほぼ同じ単価設定で、当然ながら物件内最高水準になります。

ただ、1つ下の階の50・70㎡台の上層階角住戸には700万円超があるという物件自体がかなりしっかりとした単価設定になっており、"100㎡超プレミアム"はむしろ小さいぐらいになりますね。グロスがかなり立派ということもあってか単価的にはあまり伸びていません。

都心物件にはなりますが、昨今はさらに高単価のものに頻繁にお目にかかっているためこの水準のプレミアム（100㎡超）が若干控えめに映ってしまったりもするのですが、けして安くは感じないですね。どちらかと言うとこちらが控えめなのではなく、その坪単価700万円超の50・70㎡台の方に違和感があります。
次記事で言及するように、エントランス周りの設えはかなり素晴らしい反面、外廊下設計やLDにすらビルトインエアコンがない（100㎡超には付いています）あたりにも700万円前後の単価帯の物件としての物足りなさを感じるところがありますね。
※近年の近隣供給事例などとの比較は次記事で行います。