ヴェレーナグラン菊名の杜【第1種低層住居専用地域の10,300㎡】5階75㎡7,548万円（坪単価333万円）

ヴェレーナグラン菊名の杜。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区上の宮1-35-3の一部他（地番）
交通：菊名駅徒歩13分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：4階建、125戸

プレミスト菊名の北側隣接地、ビッグゴルフ滝川（ゴルフ練習場）があったところになります。
上の宮アドレスからお分かりのように駅距離ある標高約30mの丘上ポジションで（駅の反対側となる敷地東側は標高約15mほどで敷地内の起伏が顕著）、菊名駅付近とは標高にして20m程度の差があり、なおかつアップダウンがあるため、徒歩では数字以上の労力が伴います。
言わずもがな横浜エリアは坂が多いのですが、その中でもこの界隈の凹凸は顕著ですね。

敷地東側（セカンドエントランス）目の前に鶴見駅行きの「上の宮一丁目」バス停があり、それも選択肢の1つにはなりますが、むろん鶴見駅まではかなり距離がありますので時間はかかりますし、菊名駅行きのバス停は少し距離がありますね。

一方で、第一種低層住居専用地域（最高高さ10m）ながら総戸数125戸というスケールを実現出来ていることからお分かりのように約10,300㎡の開発スケール（提供公園を含む。当物件の敷地面積だけだと9,600㎡超）があり、上の宮アドレスの中では最大だったアデニウム菊名を上回ります。菊名駅界隈はスケールのある物件が限られていますし、駅距離はあれどその高台からの眺めも相まることでそこそこの存在感を放つ物件と言えそうです。
※当物件はヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイスと共に大和地所レジデンス30周年記念事業という位置づけになっており、デベロッパーとしても力が入る物件になります。

買物便は、多くが高台の第一種低層住居専用地域となったエリア（用途制限などの影響もありお店が出来にくい）ということで基本的には駅界隈まで出る必要があります。
ただ、スーパーで言うと、駅前の東急ストアの徒歩13分よりも近い徒歩12分に文化堂がありますし、他にもオーケーとヨークマートが徒歩14分、サミットストア徒歩16分といった感じで自転車（起伏が伴うので電動は必須でしょう）や車を利用すれば選択肢が多くあります。

通学区は菊名小学校で徒歩11分とそこそこの距離があり、あちらも標高の高いところにあるものの、アプローチはかなり起伏があり、低学年だと結構遠く感じるでしょうね。選択可能な馬場小学校はセカンドエントランスから起伏のない徒歩3分なのでそちらを選びたい方も少なくないように思いますが、この物件が出来るとお子さんも増えるでしょうから定員等の確認をしておいた方が良さそうです。

公式ホームページ

お部屋はデライトヴィラの75㎡の3LDK、北東角住戸です。上述のように当敷地は西側（標高約30m）と東側（標高約15m）でかなりの標高差があり、東～西にかけてひな壇上に4棟が並んでいます（※）。
※最も標高の高い西側のエアリーヴィラだけが西向き、他の3棟は東向き、それら以外に敷地南側に2棟（南向き）がある計6棟構成

このデライトヴィラは東側から2番目に位置したタイプで、それほど高いポジションにはないのですが、この北東角住戸（北端）の東側には当開発により生まれる提供公園が隣接する魅力あるものです。

北側は第一種低層住居専用地域の戸建住宅街になっているので両面共に視界抜けも出てくるポジションですね。

間取りは角住戸ながら田の字ベースの居室配置ではあるものの、ヴェレーナシリーズらしいワイドなダイレクトサッシを採用したタイプで、東面の連窓サッシ×引き戸設計も相まった開放感の高い設計が最大のウリとなります。

利便性よりも環境重視の方が検討するであろう立地の物件ながらそのように南向き住戸率が低い配棟を強いられているのは当物件で最も気になる点であり、当角住戸も日照時間が短くなってはしまうものの、低層建でこのような視界（ポジション）と開放感が得られるのは珍しいですね。

坪単価は333万円。そのように南向きでこそありませんが、提供公園に面し、かつ、ダイレクトサッシも採用したタイプということで物件内ではしっかりとしたお値段設定になっています。

当物件は同30周年記念事業のヴェレーナグラン北赤羽同様にプランバリエーションがとても豊富で、ルーバルタイプはもちろんのこと、メゾネット、スキレージ（スキップフロア＆床下収納）、グルニエ（ロフト）など全86タイプあります。
ただ、そういった特殊タイプ（目玉タイプ）は80～90㎡台の面積が大きなものも多くグロスが嵩むためか意外にも単価的には330～340万円ほどのものが少なくないですね。一般的なタイプは300万円ちょっとのものが多くその点ではヴェレーナグラン北赤羽と共通しているのですが、あちらの上層階は300万円台後半、高いものでは420～480万円といった水準までありましたので階建、立地に加え眺望面の違いはあれどお値段設定は随分と違うなと…。

こちらはそもそもの立地として駅距離や起伏がネガティブ要素になっているのはもちろんなのですが、ヴェレーナグラン北赤羽に関してはやはりその前の価格が今よりもこなれていた時期に分譲されたヴェレーナグラン赤羽北（フロント＆ザ・マークス）が人気を博した後の分譲ということで"良い形"で販売に入れたのが大きかったでしょうね。

こちらのプランも物件内では良いポジションではあるものの、スキレージやグルニエタイプのような専有面積外の＋α空間があるわけではありませんので、もう少し単価が抑えられている方がバランスが取れていた印象にはなるでしょうか。
※近隣物件などとの比較は次記事で行います。