プラウド都立大学【このポジション・間取りでもこの単価】81㎡15,988万円（坪単価653万円）

プラウド都立大学。

所在地：東京都目黒区大岡山1-2254-1（地番）
交通：緑が丘駅徒歩8分、都立大学駅徒歩10分、大岡山駅徒歩11分、自由が丘駅徒歩14分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、135戸

呑川本流緑道沿い、従前は大岡山マンションがあった敷地面積5,100㎡超に誕生するスケール感のある物件になります。
従前が"大岡山"マンションだったことからもお分かりのように、最寄駅は都立大学駅ではないですし、アドレスも大岡山になるため都立大学感は薄いのですが、都立大学駅へのアプローチはほぼフラットな徒歩10分ですし、緑道でのアプローチも気持ちの良いものです。

ちょうど2年ほど前に分譲されたピアース都立大学の向かいで、その時点でも計画が表だっていましたので待ち望んでいた方も少なくなかったのではないでしょうか（ピアースはこちらを意識したためか良好な環境面のわりにコンパクトなタイプが多かったですね※ディアナコートではなかった）。

高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域（ピアースはさらに厳しい第一種低層住居専用地域）の低層建ながらその豊かな敷地面積ゆえに総戸数135戸というスケールを実現出来ている上、プラン的にも少なからず100㎡超を設け、かつ、床快フルを採用するなど落ち着いた立地に相応しいものとなっています。

ピアースの際にも述べたように、呑川緑道は暗渠ですのでこの界隈では低い土地にはなりますが（ハザードマップ上、やはり色が付いてしまいます）、緑道沿いの景観も魅力ですね（同時に鉄塔・高圧線は気になりますけど、こちらの敷地に食い込むような位置にあった鉄塔を移動したあたりも驚きです）。

買物便は、広域に渡り住居系地域となったエリアですので基本的に駅周りになるものの、文化堂徒歩6分、まいばすけっと徒歩7分、東急ストア徒歩10分といった感じですので悪くないでしょう。

通学区は、中根小学校で呑川緑道沿いの徒歩3分になります。

なお、こちらもピアースの際に言及済ですが、敷地北側道路沿いの部分は都市計画道路（補助46号）の指定地で、道路事業の進行による収用可能性があります。都市計画道路が実現すると今よりは賑やかになるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は80㎡超の3LDK、北西角住戸です。敷地北西部のノースエントランス上部に位置した角住戸で、北側道路の向かいは2～3階建、西側も呑川緑道の向かいに3階建のピアース（高さ10m制限の第一種低層住居専用地域）といったポジションなのでこの上層階住戸からは視界抜けも出てきますね。方角的に日照は西日が中心にはなるものの、敷地形状が影響し南向き住戸を確保しづらくなっているため、呑川緑道に面した角住戸というだけで物件内ではまずまずの条件ということになってきます。
※北側はそのように都市計画道路による拡幅計画があり、事業化するとエントランスアプローチや駐車場の部分が収用され、少々賑やかな環境になる可能性があります。

間取りは100㎡超のような分かりやすいプレミアム感がないのは仕方ないにしろ（プレミアム住戸ではないので当然ではある）、80㎡超を確保した角住戸であればもう少し華のあるものを期待したかったですね。

北側に関してはエントランスアプローチになるため開口部は設けにくいのだとは思いますが、西側はLDの開口部を中心にもう少し呑川緑道の視界を生かした魅力あるものを目指して欲しかったです。連窓サッシの幅がかなり短いですし、見ての通り窓際の下り天井幅が大きく、それに伴い洋室3のウォールドアの方立てもかなり大きくなってしまっているという…。

高さ制限の厳しいエリアとはいえ最大天井高は2.45m（最上階プレミアム住戸も同様）でしかなく、もう少し価格帯なりの魅力があると良かったですね。80㎡超ながら浴室も1620ではなく1418ですし、約1.6億という立派なグロス水準を鑑みても物足りなさを感じずにはいられません。

坪単価は653万円。第1期1次で分譲された120㎡超のプレミアムプラン（屋上ルーフバルコニー付）には坪単価700万円超までありましたので、上には上があるのですが、こちらはそのように角住戸にしては淡泊な印象を受けるプランながら600万円台中盤（700万円超との差はそれほど大きくない）ということで、グロス価格差（専有面積差）があるとはいえ、想定していた以上の水準でした。

共用・デザイン面もスケール・価格帯なりにそれなりのものに仕上がっているとは思いますし、床快フルの採用は分かりやすい魅力にはなってくるとも思うのですが、600万円台中盤ともなると共用・デザインもこのぐらいやって当然という印象になりますし、この間取りとポジションでのこの単価は少々強気な印象になってしまいますね。
※近隣供給事例などとの比較は次記事で行います。