プラウド都立大学【敷地面積は大きいけども…】3階71㎡11,888万円（坪単価554万円）
続けて、プラウド都立大学。
設計・施工は西武建設です。
最大の特徴は、呑川緑道に面した敷地面積5,100㎡超のスケール感に他なりませんが、一方で前回の記事で述べたように高圧線（敷地面積のうち700㎡超が高圧線下にある）や都市計画道路（敷地北側の一部が収用可能性）といった懸念材料もあります。
そもそも高さが出せない第一種中高層住居専用地域ということもあり、容積率200％ながらも空地率は約40％と低めですし、ランドプランから5,100㎡超のゆとりは感じにくいですね。
大きな敷地ゆえにノースエントランスとサウスエントランスの2つのエントランスを確保し、共に緑豊かなアプローチとしているあたりは良いのですが、歪な敷地形状や高圧線下の敷地であることも影響してか全体的に空地が細切れになってしまっている感じは否めません。
呑川緑道沿いには緑道と連動する歩道状空地が設けられ、カーブする敷地南西部にはちょっとした広場状のスペースを設けるなど、この物件が出来ることで景観がよくなるのは間違いありませんが、100㎡超も少なくない超高額物件ですのでさらなるインパクトのあるものを期待していたというのが正直なところになります。
ノースエントランスのアプローチ部分に加え、敷地北東部の駐車場部分は都市計画道路が事業化されると収用されることとなるため駐車場がなくなってしまうでしょうし、歪な敷地形状とはいえもう少し気の利いたランドプランを目指して欲しかったですね。
※むろん都市計画道路はいつになっても実現しないというケースもあるわけですが、敷地の半分以上に収用リスクがあるパークホームズ目白ザ・フォレストなどとはワケが違いますし、100㎡超プレミアムタイプも少なくない中、駐車場への影響が大き過ぎなんじゃないかと…。
外観デザインに関しては、部分によって外装材にバリエーションがあり、特にバルコニー周りを縁取るような設えが非常に素敵ですね。ノースエントランスは面積的には大きな空間ではないものの、2層吹抜を採用しており、物件スケールなりの存在感があります。
共用施設としては、ワーキングブース（個室あり）、リラクシングラウンジ＋ミーティングラウンジ（キッチンを備えているのでパーティスペースとしても利用可能）、プレイスペースといったスペースがありますが、敷地面積5,100㎡超×総戸数125戸の物件として目立つものではありません。
前回のプラウド都立大学。
公式ホームページ
お部屋は70㎡超の3LDK、西向き中住戸です。南北に長い敷地の中ほど（気持ち南寄り）に位置したポジションで、呑川本流緑道の向かいに3階建のピアース、南西方向に戸建住宅街を望むポジションです。気持ち西南西向きになっているため日照時間はわりと長いでしょう。
間取りはごくごく一般的なスパンの中住戸ですので通常であれば田の字になるところなのですが、当プランの東側（共用廊下の向かい）には共用階段があり（共用廊下を挟んだ先、隣地との間の幅の狭い空間には東向き住戸が1フロア3戸存在しています…）、共用廊下側の採光がままならないことも影響したのか洋室1室が行灯部屋になっています。
この敷地形状（ランドプラン）では内廊下は難しいでしょうし（内廊下だと中住戸3LDKの開口部が確保しづらいため）、下手に共用廊下側に居室を設ける（2LDK+Sになってしまうでしょう）よりはリビングインの行灯部屋の方が無難だったということでしょう。
ただ、バルコニー側の連窓サッシは先ほどの角住戸のような幅の狭いものではないのは良い点ですし、全体として柱の食い込みが抑えられているあたりにも好感が持てますね。
玄関側をくぼませていることで玄関前にゆとりあるアルコーブスペースも存在していますし、バルコニーにプランターが設けられているのもポイントになります。
坪単価は554万円。第1期1～2次（呑川緑道を望む西向き）の下限はこれを少し下回る程度であり、前回取り上げた上層階角住戸やプレミアム100㎡超による上限水準（600万円台中盤～700万円超）を鑑みると平均は600万円を超えるでしょう。
今後はその隣地との間に挟まれた東向き住戸（南側の開口部がメイン）など厳しいポジションのお部屋も出てくるので最終的な着地（平均単価）がいくらになるか定かではありませんが、そのように緑道沿いとはいえ駅近ではない低地ですし、高圧線や都市計画道路などといったクセもある立地の物件にはなりますのでここまでの水準になるとは思わなかったですね。
近年の近隣供給事例としては、ドレッセ都立大学（2019年分譲/都立大学駅徒歩1分/約495万円）、ピアース都立大学（2021年分譲/緑が丘駅徒歩8分・都立大学駅徒歩10分/約445万円）、ザ・パークハウス自由が丘フロント（2022年分譲/自由が丘駅徒歩3分※世田谷区アドレス/約690万円）、ブリリア自由が丘（2022年分譲/自由が丘駅徒歩2分※世田谷区アドレス/約755万円）といったところがあります。
流石に自由が丘駅前（こちらも自由が丘駅徒歩14分なのでギリギリ徒歩圏です）と比べると安くはありますが、それらとは立地の希少性がまるで違いますし、面積帯も異なるとはいえ目の前のピアースとの差が大き過ぎませんか…。
設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様などはもちろん備わっていますし、床快フル（むろん全熱交換器付）が大きな特長になっています（床快フルですので床暖房はありません）。
管理費は330円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、共用施設もそこそこではありますので違和感はないでしょう。常々述べているようにランニングコストというのは購入者の支払能力に比例する（足元を見られる）ものですし、価格帯を鑑みるとリーズナブルな方とも言えます。
駐車場は全37台で身障者用を除く36台が機械式になります。
設計・施工は西武建設です。
最大の特徴は、呑川緑道に面した敷地面積5,100㎡超のスケール感に他なりませんが、一方で前回の記事で述べたように高圧線（敷地面積のうち700㎡超が高圧線下にある）や都市計画道路（敷地北側の一部が収用可能性）といった懸念材料もあります。
そもそも高さが出せない第一種中高層住居専用地域ということもあり、容積率200％ながらも空地率は約40％と低めですし、ランドプランから5,100㎡超のゆとりは感じにくいですね。
大きな敷地ゆえにノースエントランスとサウスエントランスの2つのエントランスを確保し、共に緑豊かなアプローチとしているあたりは良いのですが、歪な敷地形状や高圧線下の敷地であることも影響してか全体的に空地が細切れになってしまっている感じは否めません。
呑川緑道沿いには緑道と連動する歩道状空地が設けられ、カーブする敷地南西部にはちょっとした広場状のスペースを設けるなど、この物件が出来ることで景観がよくなるのは間違いありませんが、100㎡超も少なくない超高額物件ですのでさらなるインパクトのあるものを期待していたというのが正直なところになります。
ノースエントランスのアプローチ部分に加え、敷地北東部の駐車場部分は都市計画道路が事業化されると収用されることとなるため駐車場がなくなってしまうでしょうし、歪な敷地形状とはいえもう少し気の利いたランドプランを目指して欲しかったですね。
※むろん都市計画道路はいつになっても実現しないというケースもあるわけですが、敷地の半分以上に収用リスクがあるパークホームズ目白ザ・フォレストなどとはワケが違いますし、100㎡超プレミアムタイプも少なくない中、駐車場への影響が大き過ぎなんじゃないかと…。
外観デザインに関しては、部分によって外装材にバリエーションがあり、特にバルコニー周りを縁取るような設えが非常に素敵ですね。ノースエントランスは面積的には大きな空間ではないものの、2層吹抜を採用しており、物件スケールなりの存在感があります。
共用施設としては、ワーキングブース（個室あり）、リラクシングラウンジ＋ミーティングラウンジ（キッチンを備えているのでパーティスペースとしても利用可能）、プレイスペースといったスペースがありますが、敷地面積5,100㎡超×総戸数125戸の物件として目立つものではありません。
前回のプラウド都立大学。
公式ホームページ
お部屋は70㎡超の3LDK、西向き中住戸です。南北に長い敷地の中ほど（気持ち南寄り）に位置したポジションで、呑川本流緑道の向かいに3階建のピアース、南西方向に戸建住宅街を望むポジションです。気持ち西南西向きになっているため日照時間はわりと長いでしょう。
間取りはごくごく一般的なスパンの中住戸ですので通常であれば田の字になるところなのですが、当プランの東側（共用廊下の向かい）には共用階段があり（共用廊下を挟んだ先、隣地との間の幅の狭い空間には東向き住戸が1フロア3戸存在しています…）、共用廊下側の採光がままならないことも影響したのか洋室1室が行灯部屋になっています。
この敷地形状（ランドプラン）では内廊下は難しいでしょうし（内廊下だと中住戸3LDKの開口部が確保しづらいため）、下手に共用廊下側に居室を設ける（2LDK+Sになってしまうでしょう）よりはリビングインの行灯部屋の方が無難だったということでしょう。
ただ、バルコニー側の連窓サッシは先ほどの角住戸のような幅の狭いものではないのは良い点ですし、全体として柱の食い込みが抑えられているあたりにも好感が持てますね。
玄関側をくぼませていることで玄関前にゆとりあるアルコーブスペースも存在していますし、バルコニーにプランターが設けられているのもポイントになります。
坪単価は554万円。第1期1～2次（呑川緑道を望む西向き）の下限はこれを少し下回る程度であり、前回取り上げた上層階角住戸やプレミアム100㎡超による上限水準（600万円台中盤～700万円超）を鑑みると平均は600万円を超えるでしょう。
今後はその隣地との間に挟まれた東向き住戸（南側の開口部がメイン）など厳しいポジションのお部屋も出てくるので最終的な着地（平均単価）がいくらになるか定かではありませんが、そのように緑道沿いとはいえ駅近ではない低地ですし、高圧線や都市計画道路などといったクセもある立地の物件にはなりますのでここまでの水準になるとは思わなかったですね。
近年の近隣供給事例としては、ドレッセ都立大学（2019年分譲/都立大学駅徒歩1分/約495万円）、ピアース都立大学（2021年分譲/緑が丘駅徒歩8分・都立大学駅徒歩10分/約445万円）、ザ・パークハウス自由が丘フロント（2022年分譲/自由が丘駅徒歩3分※世田谷区アドレス/約690万円）、ブリリア自由が丘（2022年分譲/自由が丘駅徒歩2分※世田谷区アドレス/約755万円）といったところがあります。
流石に自由が丘駅前（こちらも自由が丘駅徒歩14分なのでギリギリ徒歩圏です）と比べると安くはありますが、それらとは立地の希少性がまるで違いますし、面積帯も異なるとはいえ目の前のピアースとの差が大き過ぎませんか…。
設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様などはもちろん備わっていますし、床快フル（むろん全熱交換器付）が大きな特長になっています（床快フルですので床暖房はありません）。
管理費は330円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、共用施設もそこそこではありますので違和感はないでしょう。常々述べているようにランニングコストというのは購入者の支払能力に比例する（足元を見られる）ものですし、価格帯を鑑みるとリーズナブルな方とも言えます。
駐車場は全37台で身障者用を除く36台が機械式になります。