ピアース神楽坂センティア【神楽坂ではないが南面良好】9階54㎡9,990万円（坪単価615万円）
ピアース神楽坂センティア。
所在地：東京都新宿区水道町43-3（地番）
交通：江戸川橋駅徒歩5分、神楽坂駅徒歩7分、飯田橋駅徒歩15分（JR線。東京メトロ・都営線は徒歩13分）
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：9階建、26戸（募集対象外住戸3戸含む）
水道町アドレスであることからお分かりのように近年神楽坂駅前で分譲されたピアース神楽坂レジデンスやピアース神楽坂ヒルズとは異なり”神楽坂感”は薄く、最寄駅も江戸川橋駅になります。
神楽坂駅付近とは標高にして約20mほどの差がある低地エリアですので徒歩分数表示以上に江戸川橋駅と神楽坂駅の利用しやすさに差があるわけですが、江戸川橋駅がフラットアプローチになるのは良い点ですし、この界隈の物件のほとんどは物件名に”神楽坂”を付けるためそういった意味での違和感はありません（それらの物件全てに違和感があると言えばそれまでですけど…）。
買物便は、スーパーで言うと、まいばす徒歩1分、マルエツ徒歩3分、さらに、コモディイイダが徒歩8分、よしやセーヌが徒歩9分、いなげやが徒歩10分といった感じで選択肢が豊富ですね。
なお、全戸30～50㎡台で構成された物件ですのであまり関係ないようには思いますが、南側に江戸川小学校が隣接しており校門まで徒歩2分の至近となります。
公式ホームページ
お部屋は54㎡の2LDK、南・東・西の三方角住戸です。南側が江戸川小学校の4階建校舎となるポジションですので、上層階は視界抜けが望めますね。
こちらの敷地も江戸川小学校の敷地も「最高高さ30m制限×第3種高度地区」なので、本来は”前建リスク”があるのですが、小学校ゆえに将来的なリスクは小さく、こういった上層階はかなり魅力的なポジションと言えるでしょう。
間取りは最上階のみに設けられた物件内で最も大きなタイプになります（ほぼ同じ面積のタイプが南東角住戸にはあります）。
50㎡台中盤のオーソドックスな大きさの2LDKで、小規模物件の三方角住戸なりに柱の食い込みも目立ちはするものの、廊下による面積消費を抑えたタイプのため居室畳数はしっかりとした印象になります。
マスターベッドルームから外出するためにはLDを経由する必要はありますが、LDとの間には廊下を挟んでいるため独立性を高めることが出来ているのも悪くないですね。
ルーバルはマスターベッドルームの北側になるのであまり魅力的とは言えないものの、LDにはワイドサッシ、浴室にもしっかりとした大きさの窓が設けられているなど三方角住戸らしい充実した開口部も魅力です。
坪単価は615万円。低層階は500万円ほどからあり、平均としては550～560万円といったところでしょうか。
近年のコンパクト目の近隣供給事例としては、ピアース神楽坂レジデンス（2019年分譲/神楽坂駅徒歩2分/約505万円）、ピアース神楽坂ヒルズ（2020年分譲/神楽坂駅徒歩2分/約500万円）、ブランズ神楽坂（2020年分譲/神楽坂駅徒歩6分/約490万円）、ザ・パークワンズ山吹神楽坂（2020年分譲/江戸川橋駅徒歩6分/約405万円）、クレヴィア山吹神楽坂（2020年分譲/江戸川橋駅徒歩4分/約470万円）、サンウッド神楽坂（2021年分譲/飯田橋駅徒歩5分/約530万円）、オープンレジデンシア神楽坂ファースト（2022年分譲/神楽坂駅徒歩1分/約610万円）といったものがあります。
2019～2020年頃と比べるとそれ相応に高くなってしまうのは当然ではあるものの、物件名は「神楽坂」でもやはりこのエリアはいわゆる神楽坂物件ではなく江戸川橋駅を最寄りとする低地物件になりますので近い条件のザ・パークワンズやクレヴィアあたりと比較すると随分と値上がった感がありますね。
販売戸数が少ない物件ですのでこの水準でも売れるのだとは思いますが、昨今の相場を鑑みても少々強気な印象にはなるでしょう。
所在地：東京都新宿区水道町43-3（地番）
交通：江戸川橋駅徒歩5分、神楽坂駅徒歩7分、飯田橋駅徒歩15分（JR線。東京メトロ・都営線は徒歩13分）
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：9階建、26戸（募集対象外住戸3戸含む）
水道町アドレスであることからお分かりのように近年神楽坂駅前で分譲されたピアース神楽坂レジデンスやピアース神楽坂ヒルズとは異なり”神楽坂感”は薄く、最寄駅も江戸川橋駅になります。
神楽坂駅付近とは標高にして約20mほどの差がある低地エリアですので徒歩分数表示以上に江戸川橋駅と神楽坂駅の利用しやすさに差があるわけですが、江戸川橋駅がフラットアプローチになるのは良い点ですし、この界隈の物件のほとんどは物件名に”神楽坂”を付けるためそういった意味での違和感はありません（それらの物件全てに違和感があると言えばそれまでですけど…）。
買物便は、スーパーで言うと、まいばす徒歩1分、マルエツ徒歩3分、さらに、コモディイイダが徒歩8分、よしやセーヌが徒歩9分、いなげやが徒歩10分といった感じで選択肢が豊富ですね。
なお、全戸30～50㎡台で構成された物件ですのであまり関係ないようには思いますが、南側に江戸川小学校が隣接しており校門まで徒歩2分の至近となります。
公式ホームページ
お部屋は54㎡の2LDK、南・東・西の三方角住戸です。南側が江戸川小学校の4階建校舎となるポジションですので、上層階は視界抜けが望めますね。
こちらの敷地も江戸川小学校の敷地も「最高高さ30m制限×第3種高度地区」なので、本来は”前建リスク”があるのですが、小学校ゆえに将来的なリスクは小さく、こういった上層階はかなり魅力的なポジションと言えるでしょう。
間取りは最上階のみに設けられた物件内で最も大きなタイプになります（ほぼ同じ面積のタイプが南東角住戸にはあります）。
50㎡台中盤のオーソドックスな大きさの2LDKで、小規模物件の三方角住戸なりに柱の食い込みも目立ちはするものの、廊下による面積消費を抑えたタイプのため居室畳数はしっかりとした印象になります。
マスターベッドルームから外出するためにはLDを経由する必要はありますが、LDとの間には廊下を挟んでいるため独立性を高めることが出来ているのも悪くないですね。
ルーバルはマスターベッドルームの北側になるのであまり魅力的とは言えないものの、LDにはワイドサッシ、浴室にもしっかりとした大きさの窓が設けられているなど三方角住戸らしい充実した開口部も魅力です。
坪単価は615万円。低層階は500万円ほどからあり、平均としては550～560万円といったところでしょうか。
近年のコンパクト目の近隣供給事例としては、ピアース神楽坂レジデンス（2019年分譲/神楽坂駅徒歩2分/約505万円）、ピアース神楽坂ヒルズ（2020年分譲/神楽坂駅徒歩2分/約500万円）、ブランズ神楽坂（2020年分譲/神楽坂駅徒歩6分/約490万円）、ザ・パークワンズ山吹神楽坂（2020年分譲/江戸川橋駅徒歩6分/約405万円）、クレヴィア山吹神楽坂（2020年分譲/江戸川橋駅徒歩4分/約470万円）、サンウッド神楽坂（2021年分譲/飯田橋駅徒歩5分/約530万円）、オープンレジデンシア神楽坂ファースト（2022年分譲/神楽坂駅徒歩1分/約610万円）といったものがあります。
2019～2020年頃と比べるとそれ相応に高くなってしまうのは当然ではあるものの、物件名は「神楽坂」でもやはりこのエリアはいわゆる神楽坂物件ではなく江戸川橋駅を最寄りとする低地物件になりますので近い条件のザ・パークワンズやクレヴィアあたりと比較すると随分と値上がった感がありますね。
販売戸数が少ない物件ですのでこの水準でも売れるのだとは思いますが、昨今の相場を鑑みても少々強気な印象にはなるでしょう。