ブリリア宮前平ヒルサイド【落ち着いた駅徒歩4分のヒルサイド】2階65㎡6,648万円（坪単価337万円）

ブリリア宮前平ヒルサイド。

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮前平3-9-17他（地番）
交通：宮前平駅徒歩4分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
階建・総戸数：地上4階地下1階建、73戸（地権者住戸26戸含む）

駅北東部、八幡坂沿いの標高約50mの高台ポジションに誕生する物件です。従前はニコン（地権者）の第二宮前平寮のあったところですので、地権者持分は賃貸になるのでしょう。

徒歩4分ながら駅前から標高20m近く上がったところになるため数字ほどの利便性はないものの、お隣のライオンズ宮前平ヒルズとは異なり線路に面したポジションでないのもプラスっちゃプラスでしょう（その分南側は前建との距離が近くはある）。
そのように坂道は大変ではあるものの、美しい銀杏並木のアプローチも魅力の1つではありますね。

また、敷地の多くが第一種中高層住居専用地域となった落ち着きも窺えるポジションで、敷地面積2,500㎡超のそこそこのスケール感もポイントです。
宮前平の駅前は高さ制限の緩い近隣商業地域（比較的スケール感のあるものが立ちやすい）が狭い範囲にしか存在しておらず、駅徒歩5分圏内で総戸数100戸超のスケールを有しているのは定期借地権（分譲時約60年）のザ・パークハウス宮前平だけですからね。

三菱地所は湯けむりの庄隣に敷地面積6,300㎡超・総戸数154戸を分譲予定（ザ・パークハウス宮前平フロントとかになるのかな？）ですし、少し宮崎台駅側にいったところにはプラウドシティ宮崎台のような大規模物件もあります。そのため、4階建総戸数73戸ではとりわけ目立つ存在とは言わないまでも、エリア内有数の物件にはなるでしょうね。

買物便は、スーパーで言うと東急ストアと成城石井が徒歩4分、いなげやとオーケーが徒歩6分と充実している上、徒歩2分にファミリーマート×リコスがあるのも便利でしょう。

通学区は、宮前平小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の3LDK、南西角住戸です。南側すぐのところには当物件の南向きの棟（南を主開口部とした南西角住戸。こちら側に共用廊下）がありますので、南面は至近距離で塞がれます。また、このポジションの西側は道路ではなく戸建（2階建）になりますのでこの階だと視界が妨げられはするのですが、日照的には悪くないですし、北西側は当物件のエントランスアプローチになっていることで植栽なども望めます。
※こちらは建築基準法上の1階住戸になりますが、敷地北側に向かって土地が高くなっていることが影響しているだけで、窓からの景色は普通の2階住戸と大差ありません（建築基準法上地下1階となるエントランスの1つ上の階）。

間取りは角住戸とはいえ南が塞がれたタイプになりますので大きな方ではなく、むしろ物件内（地権者住戸除く）で最も小さなものになりますね。
ただ、当プランの南側に隣接する最も大きな南西角住戸でも73㎡という狭い面積レンジとなった物件なのでとりわけ小さく感じることはありませんし、南面は視界は芳しくなくとも開口部を充実させたことで通風面での魅力が高いあたりにも好感が持てますね。

連窓サッシはスライドドアの方立てがかなり大きなものになってしまっているのが気になりますが、LDの開口部だけでサッシ3枚分確保しているあたりも魅力ですね。
なお、当物件はフロアプランが雁行設計になっているなど凹凸のある設計が影響してかプランによって下り天井の高さにバラツキがあります。こちらの窓際（掃き出し窓）の下り天井は約2mと物件内では高い方ですが、同じような掃き出し窓部分でも1.9mのプランもあり、10cmでも結構印象が変わってくるので注意が必要でしょう。

坪単価は337万円。その南側に隣接する南西角住戸（73㎡）の最上階が約380万円という設定となる一方で、前建の影響の強い低層階には300万円ちょっとのものもあり、平均では340万円程度になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、ライオンズ宮前平マスターヒルズ（2020年分譲/宮前平駅徒歩7分/約290万円）、リビオ宮崎台（2021年分譲/宮崎台駅徒歩2分/約340万円）、エクセレントシティ宮前平Ⅱザ・アベニュー（2021年分譲/宮前平駅徒歩5分/約245万円※普通借地権）といったところがあります。

駅徒歩4分の好立地ということを鑑みると2020年のライオンズからの上昇幅は大きくありませんし、隣駅の駅前だったリビオ宮崎台から2年経過しても同じぐらいの水準という意味でも悪くないでしょう。湯けむりの庄隣の三菱地所計画がなければもう少し強気な水準でも通用したはずで、それがあるからこそ現実的な設定を心掛けた印象ですかね（中住戸だと同じような面積帯の西・南の中層階が検討出来、そういったものだと日照に加え視界抜けも出てきます）。