ロイヤルシーズン五反田プレミオ【1フロア1戸の超個性的プラン×屋上菜園】11階74㎡17,530万円（坪単価779万円）

ロイヤルシーズン五反田プレミオ。

所在地：東京都品川区東五反田5-377-6（地番）
交通：五反田駅徒歩7分（都営線は徒歩6分、東急線は徒歩8分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、10戸

東五反田5丁目の北品川四谷線沿い（首都高沿い）に誕生する物件で、敷地面積わずか約127㎡、総戸数10戸という超小規模なものになります。

末長組はロイヤルシーズン東麻布（8戸）、ロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド（12戸）など、超小規模を厭わないデベロッパーですので何ら意外ではないものの、とりわけ駅に近いわけでもない首都高沿いですし普通のデベロッパーであればここでマンションを分譲しようとは思わないでしょう。

同末長組ののロイヤルシーズン池田山しかりで近隣には「池田山」と名の付く物件が多いエリアではありますが、この首都高沿いはいわゆる”池田山の高台住宅街”とは異なりますからね。

買物便は、スーパーで言うとまいばすが徒歩3分程度のところにありますが、それ以外だと五反田駅の成城石井や東急ストアになるでしょう。
また、通学区は第三日野小学校で徒歩8分の距離感になります。

設計はジェーエスディー、施工はデベロッパーの末長組です。

1フロア1戸全戸74㎡という構成で、敷地面積はそのように127㎡しかありません。
しかしながら、以下のプランをご覧いただくとお分かりのように敷地形状に沿ってバルコニー周りが特異な形状になっており、洋室2の窓が大きなガラスウォールとなっていることで外観的にはそこそこ目立つでしょうね。

ロイヤルシーズン麻布永坂の輝きには及ばなそうですが、こちらもバルコニーガラス手摺の存在感が高いですし、バルコニー軒裏が木目調仕上げになっているあたりも見た目に与える効果は絶大です。

エントランスホールは物件スケールなりにこじんまりとしていますが、共用施設として屋上テラスを施し、テラス内には7つの菜園（100cm×120cm）やベンチを備えているあたりも興味深い点の1つになるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の3LDK、西を主開口部としたプランになります。南と北はこちらと同じかそれ以上の高さのマンション、また、西側は眼下に首都高となる賑やかなポジションな上、向かいは徳蔵寺の墓地ビューになります。
ただ、東側は”池田山の高台”で、標高差はあれどこちらとは異なり第一種低層住居専用地域（高さ制限10m）となっているためこちらの上層階からは良好な視界抜けが望めますね。

間取りは西と東だけでなく南側にも開口部が設けられた通風・採光面での魅力の高いものです。こういった超小規模物件は本来、柱・梁の存在感が大きくなってしまうものですが、小規模を厭わない末長物件だけあって壁式構造（お馴染みのPRC構造でしょう）を採用し、柱・梁による凹凸を排除しているのは大きな魅力になるでしょう。

そのように壁で支える必要があるので相当程度の壁量が求められるわけですが、その洋室2のワイドダイレクトサッシの他、LDなどの開口部も充実させることが出来ており10階建（3～5階建などの低層ではないという意味）でこの感じに出来ているのは立派ですよね。
浴室周りをガッツリ耐力壁で囲っているあたりからもよく考えられている印象を受けます。

けして大きな面積ではありませんが、玄関・廊下をかなりコンパクトに出来ていることもあり居室畳数や収納も違和感ありません。
ただ、玄関下足スペースと廊下が被ってしまっており、洋室へ行くのに下足スペースをまたぐような形になってしまうのは微妙ですけどね…。この感じだと帰宅後、靴を必ずシューズクローゼットに入れる几帳面な家族でないと廊下の見た目が悲惨なことになりますし…。

坪単価は779万円。2階は596万円ですので同プランながらかなりの上下差がありますね。中層階は600万円台後半であり、平均としてもそのぐらいになるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、グランドメゾン池田山（2020年分譲/五反田駅徒歩5分/約710万円）、ディアナコート池田山公園（2021年分譲/白金台駅及び高輪台駅徒歩8分・五反田駅徒歩9分/約530万円）、アトラスタワー五反田（2022年分譲/五反田駅徒歩5分/約705万円）、プラウド五反田（2023年分譲/五反田駅徒歩6分/約575万円）といったものがあります。

上述のように池田山（高台）とその周囲とでは大きな差がありますし、アトラスやプラウドは山手線外側でもありますので、単純な比較は出来ないのですが、今時期の物件として大きな違和感はないのでしょう。

ただ、そのように単価レンジが思っていた以上に大きな物件ですので、上層階は視界抜けが出てくるとはいえ"首都高沿いの立地のわりにはしっかりとしたお値段"という感覚になりますし、超小規模物件ゆえに一目置かれる存在になりえないことを鑑みても全体的にもう少し価格で勝負して欲しかった印象にはなりますかね。

小規模でも価格で勝負することなく、外観・構造、そして以下の設備仕様などにも拘っているあたりには好感が持てるのですが…。

設備仕様面は、わずか10戸の超小規模ながらディスポーザー付であることにも驚かされますが、それ以外も凄いです。
食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りのフィオレストーン天板はもちろんのこと、（LDに加え）キッチン床暖房、全室ビルトインエアコン、全室調光機能付間接照明、全熱交換器、さらに、浴室床ワイパー洗浄×おそうじ浴槽、浴室テレビ、そして浴槽には楽湯搭載という充実ぶりです。
廊下床だけでなく壁もライムストーン貼、さらに廊下照明に中央部を貫くライン照明を施すなどデザインなどへの拘りも窺えます。

管理費は556円/㎡。超小規模ながらディスポーザー付×内廊下設計ですので高くなるのはやむなしでしょう。むしろこの水準ならば良い方と言えるのではないでしょうか。

駐車場は2台のみで平置になります。