ピアース杉並方南町レジデンス【総戸数94戸×敷地面積2,600㎡超の大きなピアース】81㎡10,590万円（坪単価434万円）

ピアース杉並方南町レジデンス。

所在地：東京都杉並区堀ノ内2-605-9（地番）
交通：方南町駅徒歩8分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、94戸（募集対象外住戸4戸含む）

駅北西部の住居系地域、環七通りからしっかりと内に入った落ち着いたポジションに誕生する物件です。

同堀ノ内2丁目で昨年より分譲されたブリシア方南町のような環境的な魅力の高い善福寺川寄りの第一種低層住居専用地域ではありませんが、こちらも善福寺川が近く、近隣には緑が多いといった点は魅力になるでしょう。

駅からの道程はやはり善福寺川をまたぐところが最も標高が低くなっており、一旦下ってまた上る形になりますので少々の起伏が伴います。ただ、敷地はその分、善福寺川沿いの低地よりも高いところにありますので水害ハザード的にも安心感のあるポジションですね。

また、ピアースとなっていることからもお分かりのように、30～50㎡台がそこそこ設けられてはいるものの、「総戸数94戸×敷地面積2,600㎡超」のスケールを有した物件で、そのモリモトらしいデザイン性も相まり近隣では高い存在感を放てることでしょう。
方南町は駅前徒歩2分にシティテラス杉並方南町というスケール感のある物件がありますが、28階建タワマンであるパークシティ杉並は駅徒歩8分な上、2000年築とかなり築年数が経過、そこそこのスケールのあるパークホームズ杉並和泉ザ・レジデンスやプラウド杉並方南町もこちらと同じぐらいの駅距離があるといった状況なのでこの物件のデザインやスケール感を持ってすればエリア内有数の物件になるでしょうね。

落ち着きのあるエリアなりに中心となるのは60～80㎡台で、プランやスケール的にはむしろ「ディアナコート」の方がシックリくるぐらいなのですが、方南町の立地や周辺環境なども考慮してのものなのでしょうか。

買物便は、スーパーで言うとまいばすとサミットストア（妙法寺前店）が徒歩7分といった感じで、駅距離なりの印象なのですが、方南銀座商店街や妙法寺門前通り商店街が徒歩6～7分のところにあるのもポイントになるでしょう。

また、通学区は済美小学校で善福寺川を越えた先、徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は80㎡超の3LDK、南東角住戸です。敷地南東コーナー部に位置したお部屋で、敷地形状に沿った歪な形状ではあるものの、両面共に接道し、両面共に戸建やアパートなどの低層住宅街（※南東側の空き地だったところでは現在4階建（高さ約10m）のプレールドゥーク方南町が建築されています）になっています。そのため、こういった低層階でも日照良好、上層階住戸ならば視界抜けも出てきますね。

間取りは物件内で最も大きな80㎡超で、基本プランには3LDKを採用していることから1室1室にゆとりを感じることが出来るでしょう。

専有部形状や玄関位置が影響し、LDが角位置にないのは残念ではあるものの、ベッドルーム2の引き戸を開け放つと23畳超の大空間としても使えますし、両面に開口部が豊かなマスターベッドルームも気持ちが良いでしょうね（東側の開口部は床上すぐのところから梁下までのダイレクトハイサッシ）。
柱の食い込みはわりとありますし、80㎡超の角住戸なりに廊下は少々長めではあるものの、PP分離という点での魅力も窺える設計になります。


なお、当タイプにはこちらのようなメニュープランも設けられており、若干無理している感もあるものの、近年の23区内は4LDKの供給がかなり限られているので貴重な存在にはなるでしょう。

坪単価は434万円。30㎡台のコンパクトタイプは低層階でもこちらを上回る水準ですし、面積帯によるバラツキもありはするものの、上述のように60～80㎡台のファミリータイプがメインとなる物件で、400万円ちょっとから400万円台後半までのものが多くなっているので平均は440～450万円といったところでしょうか。

近年の方南町駅の供給事例としては、プラウド杉並方南町（2020年分譲/駅徒歩7分/約365万円）、ブリシア方南町（2022年分譲/駅徒歩10分/約430万円）、お隣の中野富士見町駅ではクレヴィア中野南台（2020年分譲/駅徒歩13分/約360万円）、バウス新中野（2023年分譲/駅徒歩7分/約435万円）といったものがあります。

やはり2020年頃の物件と比べると高くなっており、特にプラウドと比べると結構な差を感じてしまうのですが、直近のブリシアやバウスと大きな差のない単価設定（※ブリシアやバウスとは立地・物件属性が少々異なるため単純比較はしづらいところはある）で、こちらの物件の存在感（スケール及びデザイン）を持ってすれば違和感はないでしょうね。