グランドメゾン新宿戸山【駅徒歩4分の高台×個性あるプラン】12階78㎡14,690万円（坪単価626万円）

グランドメゾン新宿戸山。

所在地：東京都新宿区戸山1-9-1（地番）
交通：若松河田駅徒歩4分、早稲田駅徒歩9分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：地上12階地下1階建、25戸（事業協力者住戸9戸含む）

戸山1丁目、敷地南側が大久保通りとなる物件です。
早稲田駅からのアプローチは下戸塚坂などを経由する起伏のきついものとなりますが、標高約35mのヒルトップでありながら、最寄りの若松河田駅がほぼフラットな徒歩4分という交通利便性も兼ね備えた地になります。

大久保通り沿いゆえの賑やかさはあるものの、徒歩6分の戸山公園周辺には豊かな緑が広がるなど都心でありながら環境面での魅力も小さくないでしょう。

総戸数25戸というかなりの小規模物件で、地権者住戸も多いあたりは気になる要素ではあるものの、ゼッチ×低炭素認定、さらに外観デザインや間取りなどにもかなり拘った物件で見どころは少なくありません。

買物便も、スーパーで言うとまいばすが徒歩4分、ライフと三徳が徒歩5分、よしやセーヌが徒歩8分、ヨークフーズが徒歩11分といった感じで良好ですね。

通学区は、早稲田小学校で徒歩9分の距離感となりますが、アプローチは標高20m程度の起伏があります。

公式ホームページ

お部屋は78㎡の3LDK、南西角住戸です。大久保通りの向かいには8階建のマンションがありますがこの上層階住戸であれば視界が抜けてきます。また、西方向もかなり先まで見渡しても同程度の高さのものしかありませんし、そのように標高が低くなる北方向（早稲田駅方向）の眺望も気持ちが良いでしょう。

洋室1の北側にもしっかりとした開口部、また、北東側にバルコニーを設けているあたりもその眺望を加味してのものなのでしょうね。
※当物件は地権者住戸がそこそこありますが低層階に固まっています。

間取り面での最大のポイントはやはりLDのダイナミックなコーナーサッシになるでしょう。

ダイレクトサッシになっている部分だけだとそこまでの幅ではないのですが、バルコニーに面した部分（掃き出し窓）まで連続しているため、LDKの壁面ほぼ全てが窓であるかのようになっているのが凄いですよね。

そこを重視したがゆえにキッチンが壁を向いてしまっていますし、柱の食い込みも目立ちます。また、バルコニーがかなり小さいのも少々気にはなるのですが、高さ的にも”並”の小規模物件でこういった特色（差別化）が設けられているのは大いに評価できる点でしょう。
一方で、サッシ高としてはけして高いものではありません（2m程度でしょうか？）。最大天井高は2.6mと高いため余計に落差が感じやすくはありますね。

坪単価は626万円。当プランの最下階である8階は502万円で、想定していた以上の価格差がありました。

上層階は眺望面の魅力があれどこのご時世らしいしっかりとした水準となる一方で、中層階は意外にもこなれた印象です。
かなりの小規模物件にはなるためエリア内有数の物件にはなりえないとは思いますが（物件自体の差別化は今一つですが）、上述のように間取り面に工夫（差別化）がなされたタイプで、中層階でも日照良好、さらに北側・北西側の視界は抜けてきますので500万円そこそこは現実的な設定でしょう。

平均としては550万円程度になるでしょうか。
※低層階の多くが地権者住戸になるため、全戸が分譲されるような物件とは平均の意味合いが異なり、実質的にはこちらのプランと次に取り上げるプラン（中層階以上は1フロア2戸）の下の方（8～10階あたりの500～530万円程度）を平均と考えるのが妥当でしょう。

近年の近隣供給事例としては、クレヴィア新宿若松町（2020年分譲/若松河田駅徒歩3分/約495万円）、グレンドール新宿牛込柳町（2021年分譲/牛込柳町駅徒歩4分/約440万円）といったところで、ここの平均としての500万円台前半、特に500万円そこそこの中層階（全戸角住戸）はその後の相場上昇が小さく感じる現実的な設定ですよね（※グレンドールは都心高額実績の少ないタマホーム物件で、控えめな設定のお部屋が目立っていました）。

ここからは少し距離がありますが隣駅の直近分譲ブランズ牛込柳町（2022年分譲/牛込柳町駅徒歩5分/約490万円）もこのご時世にしては現実的な設定だったので右に倣え的なところがあったかもしれませんね。