グランドメゾン新宿戸山【小規模ながら個性あるデザイン】55㎡8,740万円(坪単価万527円)

続けて、グランドメゾン新宿戸山。

設計は現代綜合設計、施工は松尾工務店です。

敷地面積500㎡ほど、総戸数25戸の小規模物件ですので目立った共用スペースはありません。エントランスはこじんまりとしたものです。
大久保通り沿いのエントランスアプローチには植栽に加えグランドメゾンシリーズらしい石積みが施されているので良い雰囲気ではありますが、スケールは感じにくいですし特筆すべきものとは言えないでしょう。

一方で、外観デザインは1つのポイントになります。
低層・中層・上層でそれぞれ異なるフロアプランを採用した物件で、8~13階の上層階には先ほど取り上げたコーナーサッシが印象的な角住戸を配したことで外観的にも目立つものとなっています。

上層階に限らずバルコニー軒裏を木目調仕上げ、また、バルコニーガラス手摺をバルコニー床側面からの立ち上がり(柱の外側にも連続してガラス手摺を配置している)としたことで透明感を高めるなどといった点も相まって小規模ながらもかなり存在感のある物件になるでしょうね。

前回のグランドメゾン新宿戸山

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、南東角住戸です。南方向大久保通りの向かいに8階建マンション、東方向に11階建マンションということで、この中層階住戸では視界抜けは得られません。
ただ、日照に関しては問題ないですし、大久保通り沿いゆえに前建との離隔も図れているので都心物件としてけして悪いポジションではありません。先ほどのタイプとは異なり中層階以上で視界の抜ける北側に開口部を設けることが出来ていないのはちょっと残念ですが…。

間取りは50㎡台中盤のオーソドックスな大きさの2LDKで、南面の一部が雁行設計にはなってはいるものの、先ほどの南西角住戸のような特異な設計ではないですね。

特徴があればいいってものではないですし、玄関廊下をコンパクトにまとめることで効率性を追求しているあたりは悪くはないものの、南側の柱(及び梁)の食い込みは気になりますし、スパンのわりには短めの南面開口部、さらに角住戸ながら洋室2室がリビングインとなった居室配置なども残念に感じてしまいます。

また、居室畳数を重視した設計ではあるのでしょうが、収納少なすぎませんか…。

坪単価は527万円。プランは異なりますが1階(敷地内に高低差がありエントランスフロアよりも1つ下の階になります)にある50㎡台のタイプが448万円となっており、中層階なりの設定ではあります。

先ほどの78㎡に比べると面積が小さい分(グロス価格が嵩まない分)、単価が多少高くなっているのですが、あちらに比べるとプラン的な魅力、視界的な魅力に欠けることを鑑みるとあちらと同程度の単価設定でもおかしくなかったようには思いますね。

ただ、日照的には問題のない中層階での500万円そこそこですのでこのご時世として違和感はないでしょう。

設備仕様面は、小規模ながらディスポーザーが備わっているのはポイントの1つ、また、食洗機、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、トイレにアラウーノ、そしてお掃除浴槽も搭載されているあたりが魅力になるでしょう。
ゼッチ×低炭素認定というエコ・断熱性能の高さも特長になります。

管理費は498円/㎡。小規模ながらディスポーザー×内廊下ですので高くなるのはやむなしではあるのですが、管理形態は「通勤」ではなく「巡回」ですし、小規模ゆえのコスパの悪さは否めません。

駐車場は全2台で平置(大久保通り沿いの建物1階部分)になります。

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