ザ・パークハウス高輪プレイス【楽しみが盛りだくさんな品川駅徒歩8分】5階90㎡20,580万円（坪単価753万円）

ザ・パークハウス高輪プレイス。

所在地：東京都港区高輪4-28-6（地番）
交通：品川駅徒歩8分、高輪台駅徒歩9分
用途地域：第二種住居地域
階建・総戸数：地上8階地下1階建、27戸（募集対象外住戸2戸含む）

駅からのアプローチは柘榴坂、品川プリンスの高輪テニスセンター・ゴルフセンターの西側隣接地に誕生する物件です。

駅付近との標高差は20m弱ある起伏のきついアプローチではありますが、国道15号上に「上空デッキ」が結ばれることでアクセス性が高まるのは必至ですし、上空デッキともつながり広大な再開発が行われる高輪3丁目地区がほど近いあたりも非常に楽しみな物件ですね。

ここからだと高輪ゲートウェイ駅界隈の再開発エリアまでは少し距離があるものの、リニア、環状4号線、そして品川駅への南北線延伸計画など、楽しみが盛りだくさんなエリアになります。

買物便は、スーパーで言うと徒歩10分圏内は京急ストア（徒歩7分）のみですが、東五反田のライフと品川駅港南口のクイーンズ伊勢丹が徒歩11分にあります。

通学区は、高輪台小学校で徒歩14分になります。距離がある上、起伏も伴いますね。

公式ホームページ

お部屋は90㎡の3LDK、北西角住戸です。西側は細い道路の向かいにこちらのマンションと同程度の高さのユニセフのビルがありますが、北側は2階建の低層建物、さらに、LDの主開口部を斜め（北西方向とすることで前建との離隔を生み出している）としているので道路沿いに沿って比較的視界抜けが得られますね。

このぐらいの大きさがあれば不整形でも家具が置きにくいといったことはないはずですし、オープンなコの字キッチンなども相まって90㎡超なりの豊かさを感じることが出来るでしょう。

一方で取ってつけたような3畳しかない洋室3には違和感がありますね。
納戸やリモートワークスペースなどとして使う＋α空間という位置付けなのでしょうが、90㎡の3LDKでの3畳はどうなのかなと。
ここを小さくしたことでLDが大きめに出来ているところもあるわけですが、そうはいってももう少しねぇ…。

このクラスのお部屋ですので玄関や廊下がゆったり目（面積消費が大きめ）なのは気になりませんが、柱の食い込みも目立ちます。

窓際の下り天井（梁）も平凡（一般的な価格帯の物件と同じかそれ以上で普通に目立つという意味）ですし、もうひと頑張り欲しかったですかね。

坪単価は753万円。最上階を独り占めする123㎡が坪単価1,015万円という設定、また、同階南西角住戸112㎡は900万円近い水準、西向き中住戸76㎡も約800万円という設定で、こちらはワイドダイレクトサッシもある角住戸ながら不思議と物件内では控えめな設定になっています。

この後に取り上げる1階中住戸でも700万円ほどですし、2億程度（？）のグロスがモノを言うような立地・ご時世でもないと思うのでちょっと意外でしたね。こちらのプランの5階だと駐車場が"2番目"の優先権になっており、最上位の優先権を持つ区画が全て駐車場を希望してしまうと駐車場を借りられないというあたりも影響してはいるのでしょうが…。
※近隣物件などとの比較は次記事で行います。