ザ・パークハウス高輪プレイス【「外」はいいけど「内」は…】1階65㎡13,880万円（坪単価710万円）

続けて、ザ・パークハウス高輪プレイス。

設計・施工は木内建設、デザイン監修はSKM設計計画事務所です。

100㎡超（最大123㎡）も少なくないため総戸数（27戸）以上のスケール感はあるものの、敷地面積は850㎡ほどしかない小規模物件になります。

しかしながら、空地率は約54%とまずまずで、エントランスを建物内の深いところ（西側道路から奥まったところ）とし、アプローチ周りをゆとりあるものとしているのは高額物件らしい点、三菱のブランド物件らしい点と言えるでしょう。
植栽に加え高さのある石積み、また、駐車場アプローチ側にまで伸びたキャノピーもエントランスの雰囲気を良いものとしてくれています。

また、小ぶりな建物ながら外観デザインも特徴的で、要所要所にレンガ積のような模様の入ったタイル仕上げ、さらにバルコニー軒天井を木調とするなど、この地・価格帯に相応しい重厚さや繊細さも持ち合わせています。

一方、残念に感じるのはエントランスホールでしょう。そのようにアプローチを深くとった分、"内側"が小さくなってしまったところもあるのですが、傍のラウンジスペースもソファセット1つで窮屈なぐらいの大きさしかなくデザイン的にもシンプルです。

双方向エレベーターの採用で内廊下のプライベート性（いわゆる2戸1設計）を高めるなどの試みは評価出来るのですが、小規模ゆえに各階ゴミ置場を設ける余裕もなかったようですし、90㎡超が少なくない高額（高グロス）物件にしては共用面に物足りなさを感じてしまいますね。

前回のザ・パークハウス高輪プレイス。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の2LDK、西向き中住戸です。こちらはエントランスの南側に隣接したお部屋で、こういった1階住戸を設けてしまったことも1階共用スペースを確保しづらくなった一因となるでしょう。
西側道路との間には植栽が施されますので視線の問題はないと思いますが、細い道路の向かいには7階建の高輪アビタシオンが立っているため日照はほとんど期待できません。

間取りは60㎡台中盤の大きさがありながらの2LDKということでLDは14.4畳とかなり大きなものとなっている反面、洋室1室が3.6畳しかないあたりは先ほどのプラン同様の違和感がありますね。

LDはその豊かな大きさに加え、テラスに向かってちょっとしたコーナーサッシにもなっているのでLD重視派にとっては魅力が小さくないのですが、もう少しベッドルームとのバランスをとっても良かったような気はしますよね。

坪単価は710万円。隣の中住戸にギリギリ700万円を切るものがありますが、こちらも物件内の下限水準になります。最高値は最上階の1,015万円ですが、ほとんどが700～900万円ですので平均は800万円程度になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、ブリリア高輪レフィール（2018年分譲/品川駅徒歩10分/約635万円）、イニシア高輪プレシアスコート（2019年分譲/泉岳寺駅徒歩5分/約585万円）、ザ・パークハウス高輪フォート（2019年分譲/品川駅徒歩9分/約635万円）、オープンレジデンシア高輪ザ・ハウス（2021年分譲/高輪台駅徒歩4分/約585万円）といった感じで、オプレジはともかく（小規模とはいえ流石にオプレジと比べるのは失礼）ザ・パークハウス高輪フォートからは約4年もの月日が経過しているため価格はしっかりと上昇しています。

ただ、同高輪4丁目だった2018年のブリリアもそのように約635万円でしたし、ここ1～2年の都心域の価格上昇に加え、品川駅周りの開発の進行具合（具体化）などからしても25％ほどの上昇であれば違和感はないでしょうね。

坪単価1,000万円超の最上階住戸にとってはもちろんのこと、800～900万円レベルのお部屋になってくると、上述のような共用面が寂しく感じてしまいますけど、そのあたりの感覚は日々を改めないといけないところなのかね…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、全室ビルトインエアコン（DENなどの一部除く）、廊下・洗面・トイレ床のタイル貼、日ポリ浴室、全熱交換器型24時間換気など大きな違和感はありません。

管理費は417円/㎡。ディスポーザー×内廊下の小規模物件になりますので400円そこそこならばむしろリーズナブルなぐらいでしょう。常々述べているように少なからず物件価格に比例する（足元を見られる）ものですし、この価格帯でのこの水準は控えめな方ですね。

駐車場は全12台で機械式になります。