ガーラレジデンス川口パークアリーナ【ギャップを感じるネーミング】2階62㎡4,000万円（坪単価215万円）

ガーラレジデンス川口パークアリーナ。

所在地：埼玉県川口市芝塚原2-5-23
交通：蕨駅徒歩19分、南浦和駅徒歩22分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：6階建、53戸

アドレスが川口市なのでマンション名が「川口」となってはいるものの、最寄駅は蕨ですし、南浦和駅が徒歩22分というあたりからもお分かりのように川口市の北西端付近に位置しています。
いずれの駅も遠いですし、名付けが川口になるのも分かるエリアではあるものの、「パークアリーナ」というぐらいですから公園隣接なのかと思いきやそんなこともないですし、マンション名から受ける印象と実際との間で少なからずギャップを感じてしまう物件です。

公園環境は、外環道の高架下徒歩4分のところにBMXオフロードコースもあるゴリラ公園がある他、芝塚原公園が徒歩2分、芝塚越公園が徒歩3分など充実している方ではあるものの、とりわけ大きな公園ではないですし、オフロードコースは一般ウケはしないですよね。ゴリラ公園には普通の公園スペースもあり、外環道の高架下なので雨の日でも子供を遊ばせることが出来るのはメリットっちゃメリットですけど…。

やはり、もう少し駅距離が近ければという印象で、蕨駅へのアクセスが可能な「芝塚原」及び「芝西中学校」バス停までは共に徒歩2分とはいえ、本数が少なめなのは気になりますね（芝西中学校バス停に至っては1日6本だけ…）。

買物便は目の前のマルエツが徒歩2分、ビッグ・エーも徒歩6分と良好ですし、通学区の芝西小学校が徒歩4分となるあたりは悪くないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は62㎡の3LDK、東角住戸です。南東・北東（道路の向かい）共に戸建を中心とした低層住宅街になっており、この階でも日照良好です。

間取りは60㎡そこそこの小さな3LDKで、LD単体で10畳に満たないなど1室1室は小さいです。

ただ、柱の食い込みは少なく、廊下も短めではあるので効率性はまずまずですし、洋室3のきれいに開け放てるハイトールウォールドアにより2LDKとして使えばそこそこ大きな空間になるあたりは悪くないでしょう。

LDは二面採光ではありませんが、サッシ3枚分ほどのしっかりとした開口部を設けることが出来ているのも魅力ですね。

坪単価は215万円。多くが205～225万円のほどの狭いレンジ内に収まった物件で、平均もこのぐらいになるでしょうか。視界抜けが出てくる上層階ルーバル付のタイプですら220万円ちょっとですね。

こういった駅距離のある中小デベロッパー物件は上限単価を伸ばすハードルが高く（いくら物件内では条件が良いお部屋とはいえ、価格を上げてしますと駅近物件やブランド物件へ顧客を奪われるため平坦な価格設定になりやすい）、ありがちな価格設定ではあるのですが、そういった中でもレンジが狭く感じますね。

近年の比較的駅距離のある供給事例としては、ザ・ヒルズ川口芝レジデンス（2021年分譲/蕨駅徒歩12分/約225万円※平均専有面積約44㎡のコンパクトのため単価が高め）、センチュリー南浦和ブライトコート（2021年分譲/南浦和駅徒歩13分/約230万円）、センチュリー蕨（2022年分譲/蕨駅徒歩13分/約230万円）といったところで、こちらは駅距離がある分、相場が上昇傾向にある中でもそれらよりも安いぐらいにはなっているようですが、ここはそれらとは異なり徒歩圏とは言い難い距離になりますので、"上限"はともかくこういった低層階はさらに価格で勝負して欲しかったですね。