パークタワー西新宿【派手さはないが魅力的な環境】32階88㎡19,870万円（坪単価743万円）

パークタワー西新宿。

所在地：東京都新宿区西新宿5-817（地番）
交通：西新宿五丁目駅徒歩6分、西新宿駅徒歩10分、新宿駅徒歩19分
用途地域：商業地域、第二種住居地域
階建・総戸数：地上40階地下1階建、470戸（一般販売対象住戸287戸、その他店舗・保育施設等）

十二社通り沿い、ザ・パークハウス西新宿タワー60の南側に誕生する物件です。十二社通りの向かい（東側）には44階建のコンシェリア西新宿タワーズウエスト、ザ・パークハウスの北側にはシティタワー新宿も昨年末から分譲中、また、当物件の南側（南地区）も再開発が進行しています。

新宿駅は距離があり、最寄りの西新宿五丁目駅までも徒歩5分超になってしまうため、とりわけ交通便に優れているわけではありません。
しかしながら、新宿駅西口が身近であるだけでなく西方向には中野区本町の低層住宅街が広がるなど、眺望や環境面の魅力が小さくないポジションで、再開発と共に利便性と環境とのバランスの良さが窺えるエリアになってきていると感じますね。
次の記事で言及しますが、当物件は北西側の公園及び北側のザ・パークハウス西新宿タワー60の豊かな公開空地と連動したランドプランを採用したことでこの界隈の雰囲気はより一層よくなるのは間違いなく、”一昔前の西新宿のイメージ"とは異なり住宅街として魅力が高まっているように思います。

買物便は、スーパーで言うとマルエツプチが徒歩5分、もとまちユニオンが徒歩7分、中野坂上駅近くのライフが徒歩10分となります。
現状は最寄りがマルエツプチであり、そこまで便利とは言えないものの、竣工したばかりのラ・トゥール新宿ファースト（住友不動産新宿ファーストタワー）の下部、徒歩5分ほどのところにイオンフードスタイル（4/15にオープン予定）が出来るのは大きいでしょう。

ちなみに、当物件の施設棟（敷地東側、十二社通り沿い）にはスーパーは入らないものの、コンビニ、薬局、クリニック、認可保育園などが入居予定です。

なお、京王百貨店までは徒歩19分ということで近くはありませんが、新宿駅はグランドターミナル構想がありますし、今後も大きく変わっていくエリアが身近な存在というのはやはり心強い点でしょうね。

通学区は、西新宿小学校で徒歩11分ほどの距離感になります。標高差が10m程度あり緩やかながら起伏あるアプローチになりますので低学年だとやや遠く感じるかもしれません。

公式ホームページ

お部屋は88㎡の3LDK、南西角住戸です。南側にはもう1つの再開発エリア（西新宿五丁目南地区）がありますが、こちらのタワマンは十二社通りから奥まった敷地西側に設計され、なおかつ、こちらは南西角住戸になりますので、少なくとも南西方向の視界が妨げられることはないでしょう（南地区の敷地形状からすると高層棟は敷地東寄りになりそうな気がしますが、確かなことは言えません。ただ、仮に東側になるとこの角住戸からは南方向の視界抜けも保たれますね）。
西方向はそのように中野区側の低層住宅街が広がっており、それだけでも魅力的な眺望ですね。

なお、普通にLow-Eガラスが採用された物件ではありますが、西面の開口部が多いことによる真夏の西日の直射は気になるところではあるでしょう。

間取りは36階以上の南西角100㎡などと比べると小さくはなるものの、物件内で最も眺望に優れた南西角なりにしっかりとした面積のものになります。

LDがかなり細長く感じるかもしれませんが、18畳と大き目であるがゆえにそう感じやすいだけで幅自体は一般的な水準なので使いづらいといったことはなさそうです。

LDを細長くし玄関寄りに持ってきたことで全方位に住戸が設けられたタワマンの角住戸としてはかなり廊下を短く出来ており、効率性が高いというのも当プランの大きなポイントになるでしょうね。
廊下は短めながらベッドルーム2室と洗面所が無理なくノンリビングイン設計に出来ていますし、プライバシー面も良好です。

なお、最大天井高は2.5m、下り天井高は約2.05～2.1m（掃き出し窓のサッシ高約2.13m）といった水準でタワマンとしては"並"です。
「パークコート～ザ・タワー」でない以上、大きな違和感はないですし、昨今は600～700万円程度では超高額物件とは言えなくなってきているので仕方のないところだとは思います。ただ、柱はわりと食い込んでおり、LDのコーナーサッシ周りの設計はもう少しインパクトのあるものだと良かったようには感じますね。

坪単価は743万円。そのようにさらに上の階には109㎡があり、中でも最上階南西角の887万円とはそこそこの差があるものの、同様に半永久的に眺望が保たれるであろう同階西向き中住戸は647万円という設定ですので、角住戸プレミアムはしっかりと乗っています。

ただ、やはりこの南西角の高層階は物件内でも目玉的なポジションですし、昨年末から分譲中のシティタワー新宿の高層階南西角住戸（77㎡）が900万円台中盤（33階が942万円）となっているあたりと比べるとむしろ控えめに感じるぐらいかもしれません。

中古市場におけるここ1年ほどの間のザ・パークハウス西新宿タワー60の成約単価は多くが500万円台前半～後半で、高層階角住戸（こちらは高層階でもパークハウスでは中層階程度に過ぎない）とはいえ700万円台は直近の相場高騰を感じてしまうところもあるのですが、この物件の700～800万円台のお部屋やシティタワー新宿（今と同じかそれ以上の金額で延々と殿様商売を続けるのでしょう…）の影響で中古市場もさらに上昇する可能性が高いでしょう。