クレストラフィーネ新川崎【貴重な駅近住居系地域】3階67㎡8,238万円（坪単価406万円）
クレストラフィーネ新川崎。
所在地：神奈川県川崎市幸区北加瀬1-1248-2他（地番）
交通：新川崎駅徒歩4分、鹿島田駅徒歩9分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：5階建、41戸
新川崎駅と鹿島田駅の駅間の商業地域内に位置したパークタワー新川崎、新川崎駅西側線路沿いの準工業地域内のシンカシティやイニシア新川崎など、新川崎駅前には駅前らしい大規模物件が存在していますが、当物件は駅徒歩4分でありながら住居系地域という新川崎駅界隈ではかなり珍しいケースになります。
パークタワー新川崎の北側、駅間エリアで分譲中のソルティア新川崎モアグランも敷地の途中から住居系地域となった新川崎駅前ではレアな物件でしたが、こちらは周囲も住居系地域になっており、南面条件にも優れています。
少し北側には三菱ふそうの広大な事業所がありますし、この駅距離だと線路の影響も多少はありそうですが、敷地自体は大通りなどに面していない良好なもので、新川崎駅徒歩4分では貴重な物件になります。
買物便は、新川崎駅前のシンカモール（京急ストア、マツキヨなど）が徒歩3分、新川崎スクエア（マルエツ、ダイソーなど）が徒歩7分な上、駅反対方向のコトニアガーデン（地産マルシェなど）が徒歩7分となるあたりも魅力の1つです。
また、こちらの駅西エリアの大きな魅力の1つが夢見ヶ崎動物公園で、ここからは徒歩6分になります。入園無料、かつ、芝生や遊具広場などもありますのでお子さんのいるご家庭には特に魅力的な施設になります。
なお、通学区は日吉小学校で徒歩6分ほどの距離感です。
公式ホームページ
お部屋は67㎡の3LDK、南東角住戸です。南・東共に道路の向かいが2～3階建の低層住宅街になっており、この階でも日照はもちろんのこと部分的な視界抜けも出てきます。
周囲も同第一種住居地域ですので、土地がまとまるとこういった高さの建物が立つ余地はあるものの、見た感じは小さな土地（定期借地で同地主とかでなければそうそうまとまることは考えにくい）ですので将来的なリスクは小さいように思います。
間取りは日照良好な南東角住戸ながら70㎡に満たない小さなものになります。最上階には70㎡超のものも設けられた物件ではあるものの、ほぼほぼ60㎡台の3LDKで構成されており、その価格帯が影響し面積を絞らざるを得なかったようですね。
角住戸でこの面積まで絞っているのであれば玄関・廊下を一直線とした田の字ベースの設計になるのは当然で、角住戸にしては廊下の長さは抑えられている方です。
しかしながら、全戸南向きの設計としたことで一般的な田の字タイプに比べるとやや細長くなっており、奥行（玄関からバルコニーまでの長さ）が出てしまったことで一般的な田の字に比べると廊下が長いのは気になりますね。
低層建のため柱は細いものの、共用廊下側の柱は普通に食い込んでいますし、効率性は高いとは言えません。
洋室3の引き戸ももっときれいに開け放てるウォールドア仕様などになっていると良かったでしょうね。
坪単価は406万円。同階中住戸は370万円ほどですので角住戸プレミアムがしっかりと乗っかっています。このご時世であれば上層階角住戸がこのぐらいになることは予想していましたが、こちらは中層階で”眺望”という感じではありませんので、ちょっと驚きました。
上述のように間取りに角住戸らしさも乏しいですし、貴重な立地条件の物件とはいえ”駅前タワマンのような分かりやすさ”があるわけではない小規模物件ですのでこの水準はどうでしょうか。
ランドマークタワマンであるパークタワー新川崎（2016年築）のここ1年ほどの中古成約単価ですら坪単価330万円前後が中心といった状況で、ここは貴重な立地とはいえ小規模でマーケットに影響を与えるほど（中古価格を引き上げるほど）の存在感を放つのは難しいと考えられるため、もう少し現実的な設定を心掛けて欲しかったですね。
角住戸ながら60㎡台まで面積を絞ることで単価高を追求したところもあるのでしょうが…。
所在地：神奈川県川崎市幸区北加瀬1-1248-2他（地番）
交通：新川崎駅徒歩4分、鹿島田駅徒歩9分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：5階建、41戸
新川崎駅と鹿島田駅の駅間の商業地域内に位置したパークタワー新川崎、新川崎駅西側線路沿いの準工業地域内のシンカシティやイニシア新川崎など、新川崎駅前には駅前らしい大規模物件が存在していますが、当物件は駅徒歩4分でありながら住居系地域という新川崎駅界隈ではかなり珍しいケースになります。
パークタワー新川崎の北側、駅間エリアで分譲中のソルティア新川崎モアグランも敷地の途中から住居系地域となった新川崎駅前ではレアな物件でしたが、こちらは周囲も住居系地域になっており、南面条件にも優れています。
少し北側には三菱ふそうの広大な事業所がありますし、この駅距離だと線路の影響も多少はありそうですが、敷地自体は大通りなどに面していない良好なもので、新川崎駅徒歩4分では貴重な物件になります。
買物便は、新川崎駅前のシンカモール（京急ストア、マツキヨなど）が徒歩3分、新川崎スクエア（マルエツ、ダイソーなど）が徒歩7分な上、駅反対方向のコトニアガーデン（地産マルシェなど）が徒歩7分となるあたりも魅力の1つです。
また、こちらの駅西エリアの大きな魅力の1つが夢見ヶ崎動物公園で、ここからは徒歩6分になります。入園無料、かつ、芝生や遊具広場などもありますのでお子さんのいるご家庭には特に魅力的な施設になります。
なお、通学区は日吉小学校で徒歩6分ほどの距離感です。
公式ホームページ
お部屋は67㎡の3LDK、南東角住戸です。南・東共に道路の向かいが2～3階建の低層住宅街になっており、この階でも日照はもちろんのこと部分的な視界抜けも出てきます。
周囲も同第一種住居地域ですので、土地がまとまるとこういった高さの建物が立つ余地はあるものの、見た感じは小さな土地（定期借地で同地主とかでなければそうそうまとまることは考えにくい）ですので将来的なリスクは小さいように思います。
間取りは日照良好な南東角住戸ながら70㎡に満たない小さなものになります。最上階には70㎡超のものも設けられた物件ではあるものの、ほぼほぼ60㎡台の3LDKで構成されており、その価格帯が影響し面積を絞らざるを得なかったようですね。
角住戸でこの面積まで絞っているのであれば玄関・廊下を一直線とした田の字ベースの設計になるのは当然で、角住戸にしては廊下の長さは抑えられている方です。
しかしながら、全戸南向きの設計としたことで一般的な田の字タイプに比べるとやや細長くなっており、奥行（玄関からバルコニーまでの長さ）が出てしまったことで一般的な田の字に比べると廊下が長いのは気になりますね。
低層建のため柱は細いものの、共用廊下側の柱は普通に食い込んでいますし、効率性は高いとは言えません。
洋室3の引き戸ももっときれいに開け放てるウォールドア仕様などになっていると良かったでしょうね。
坪単価は406万円。同階中住戸は370万円ほどですので角住戸プレミアムがしっかりと乗っかっています。このご時世であれば上層階角住戸がこのぐらいになることは予想していましたが、こちらは中層階で”眺望”という感じではありませんので、ちょっと驚きました。
上述のように間取りに角住戸らしさも乏しいですし、貴重な立地条件の物件とはいえ”駅前タワマンのような分かりやすさ”があるわけではない小規模物件ですのでこの水準はどうでしょうか。
ランドマークタワマンであるパークタワー新川崎（2016年築）のここ1年ほどの中古成約単価ですら坪単価330万円前後が中心といった状況で、ここは貴重な立地とはいえ小規模でマーケットに影響を与えるほど（中古価格を引き上げるほど）の存在感を放つのは難しいと考えられるため、もう少し現実的な設定を心掛けて欲しかったですね。
角住戸ながら60㎡台まで面積を絞ることで単価高を追求したところもあるのでしょうが…。