クレストラフィーネ新川崎【スパン・面積を抑えた全戸南向き】1階65㎡6,598万円（坪単価334万円）

続けて、クレストラフィーネ新川崎。

設計・施工は新日本建設です（※意匠・設備設計はアルテ・ワン）。

総戸数41戸とはいえ全戸ファミリータイプで構成された物件で、敷地面積は1,700㎡弱あります。

ただ、高さ制限の厳しいエリアということもあり、空地率は約49％と低めですし空地の多くが駐車場（駐車場へのアプローチ部分の面積消費が大きい）になっているため、目立つ共用スペースは見当たりません。

東側・南側（私道）道路沿いには植栽が施され、かつ、南東コーナー部の大判タイルを用いたエントランスアプローチ部分がゆとりある設計になっているあたりは立派な価格帯の物件らしい点の1つにはなりますが、エントランスホールはデザインなどにも特段の拘りは感じられないですし、大きさ的にもこじんまりとしています。

外観に関しては、ホワイト系のタイルを基調としつつも凹凸や風合いのある濃色の素材を要所要所にアクセントとして配置することで動きを感じるものになっているので悪くないでしょう。
前回の記事で述べたように近隣は戸建などの低層建物（小ぶりな建物）が多いことから、そこそこ目立つ物件にはなるでしょうね。

前回のクレストラフィーネ新川崎。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の3LDK、南向き中住戸です。私道を挟み南側に2～3階建の低層住宅となるポジションです。1階ながら奥行あるテラスや専用庭がないのは残念ですね。
ただ、私道の手前には当敷地の植栽がありますし、冬至の頃を除けば日照への影響は小さいはずです。

間取りは中住戸ということで先ほどの角住戸よりもさらに小さな60㎡台中盤の3LDKになります。
前回の記事で述べたように、全戸南向きとし、南面を多くの住戸で分け合ったためにスパンは短めです。しかしながら、こちらの中住戸はLD側だけでサッシ2枚半程度の開口部を設けることが出来ており、ナロー気味なスパンの影響を緩和しているのは悪くないでしょう。

やはり奥行（玄関からバルコニーまでの距離）が長めになってしまったことで田の字プランにしては廊下が長めではありますし、洋室2の形状なども気にはなりますが…。

坪単価は334万円。中住戸でも上層階は400万円近くなっており、日照への影響が残る1階住戸なりに抑えられている印象です。
物件平均としては、370～380万円ほどになるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、メイツ新川崎（2022年分譲/新川崎駅徒歩13分/約275万円）、MJR新川崎（2022年分譲/新川崎駅徒歩15分/約275万円）の駅距離のある2物件に加え、コンパクトなソルティア新川崎モアグラン（2023年分譲/新川崎駅徒歩3分/約430万円）があります。
ただ、駅距離ではソルティアが近いのですが、ワンルームに毛が生えた程度の30～32㎡のみで、その分単価がファミリータイプに比べ高めの設定になっていたので参考にはならないですし、メイツやMJRとは駅距離が違いすぎますね。

立地・環境面で近いのはグランドメゾン新川崎加瀬山（2018年分譲/新川崎駅徒歩7分/約285万円）で、5年ほどの月日の経過をもってしても差がやや大きいと感じます。
前回の記事で述べたように新川崎駅前では珍しい立地条件の物件であり、強気な価格設定になるのも分かるのですが、規模的に小ぶりでとりわけ高級感などがあるわけでもないので特に上限単価（上層階の400万円前後）は欲張り過ぎな印象があります。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板などが備わっています。特筆すべきものはなくとも近年のこの単価帯の物件として大きな違和感のないものです。

管理費は251円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、小ぶりなスケールが影響しやや高めですね。

駐車場は17台で身障者用を含む6台が平置、残りの11台が機械式になります。