ラ・フォルム新川崎サウスコート【面積大ゆえの高グロス】3階80㎡6,518万円（坪単価268万円）

ラ・フォルム新川崎サウスコート。

所在地：神奈川県川崎市幸区小倉4-811-9（地番）
交通：矢向駅徒歩14分、新川崎駅徒歩21分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、132戸

ラ・フォルム目黒原町、ラ・フォルム新鶴見ラウンドパークに続く3件目の「ラ・フォルム」になるでしょうか。

デベロッパーの佐藤秀はブログ内検索（佐藤秀）をしていただくとお分かりのように、ブリリア高輪レフィール、アトラス青山レジデンシャルなど近年も都心高額物件などでの施工実績が豊富なのですが、デベロッパーとしての実績は限られています。

ただ、こちらは味の素小倉社宅跡地の敷地面積4,800㎡超のスケールがあり、5階建での132戸は7階建で116戸のスケールを有していた同エリアのそのラ・フォルム新鶴見ラウンドパークよりも大きなものになります。

また、販売代理は、ラウンドパーク同様のゴールドクレストで、ラウンドパークの際にも言及したように佐藤秀はゴクレの物件の施行に携わることが多く関係が深いです（デベロッパー実績の豊富なゴクレがフォローしている部分は少なくないはずです）。
ラウンドパークの分譲当時からクレストプライムレジデンスが分譲されていたように、今回も売主物件（クレストプライムレジデンス）と販売代理物件（こちら）が同エリアで競合することとなるわけですが、クレストプライムレジデンスのマンションパビリオンで販売することによりコストが削減できるというメリットもありますし、お互いにとってwin-winの関係なんでしょうね。
2015年から続くクレストプライムレジデンスの販売はのらりくらりと全くもって焦りはないようですし…。

さて、前置きが長くなりましたが、こちらはそのラウンドパークやクレストプライムレジデンスよりも駅距離のあるポジションで、新川崎駅どころか矢向駅ですらかなり距離があります。ただ、徒歩3分の「小倉下町」バス停からは川崎駅や武蔵小杉駅へ向かうことが出来るのでバス通勤に抵抗がない方にとっては悪いポジションではないでしょう。

買物便は、ホームズ（サミット、西松屋なども入る複合施設）が徒歩6分、クロスガーデン川崎（オーケー、ダイソー、ヤマダ電機なども入る複合施設）が徒歩8分にあるので大概のものはそろいますし、スーパーとしては目の前徒歩1分にまいばすがあるのもポイントですね。

通学区は、小倉小学校で徒歩10分とやや距離があります。
夢見ヶ崎動物公園は徒歩17分と少々距離がありますが、徒歩7分のところに児童プールもある小倉西公園があるといった点も魅力の1つでしょうか。

公式ホームページ

お部屋はガーデンレジデンス（南向き）棟の80㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南端のサウスレジデンス（南向き）棟の北側に位置したお部屋で、こちらの南側（サウスとの間）は中庭ではなく自転車置場になります。

サウスレジデンスの影響で南方向の視界抜けは得られないものの、5階建なのでこの離隔があれば日照的には問題なし、また、西側道路の向かいは広域に渡り戸建住宅街になっているため3階でも多少の視界抜けが得られますね。

間取りは80㎡超の3LDKで、物件内でもゆとりのあるものです。当物件は中住戸でも75㎡超を多く設けており、価格高騰が進み狭小プランが席巻する中で”ワンランク上のゆとり”を叶えるというコンセプトのようなのですが、その面積の大きさを十分に生かせているとはいい難い淡白な設計は気になりますね。
80㎡超の大きさがありながら田の字ベースというのはかなり珍しいです…。

もちろん田の字だからダメということはないですし、こちらは角住戸なので西面（妻面）の開口部、また、玄関前に大きな門扉付のポーチを設けるなどの特徴があるのですが、連窓サッシも導入されていない南面の開口部は地味ですし、かなり目立つ位置からのリビングインとなる洗面室もどうですかね。

浴室は1620としっかりとした大きさを確保しているのは良いですけど、バルコニーの奥行も随分と短いのです。

坪単価は268万円。こちらは物件内で比較的条件の良い角住戸になるので物件内で高めの設定になっていますが、中住戸には230～250万円台が多くなっており平均としては250万円弱といったところでしょうか。

2017年のそのラ・フォルム新鶴見ラウンドパーク（尻手駅徒歩12分/約205万円）と比べ大きく上昇しているのは当然のことですが、クレストプライムレジデンスプロムナード七番街（2020年分譲/矢向駅徒歩8分/約255万円）と大差のない水準ですし、直近で分譲中の新川崎駅徒歩圏のメイツ新川崎（2022年分譲/新川崎駅徒歩13分/約275万円）、MJR新川崎（2022年分譲/新川崎駅徒歩15分/約280万円）と比べても駅距離のわりにやや強い印象ですね。
当物件はそのように面積設定が大き目でグロスも嵩んでいますので余計に気になるところです。

つい最近分譲されたクレストプライムレジデンスパーク五番街は平均で300万円を超えており、そことの単価差（棲み分け）を武器にしたいところなのでしょうが、駅距離はもちろんのことあちらは芝生広場などに面したクレストプライムレジデンスの中でも恵まれたお部屋がありますんでそれなりの単価差が生じるのは当然ですし…。