ラ・フォルム新川崎サウスコート【敷地面積4,800㎡超の116戸】4階68㎡5,058万円（坪単価246万円）

続けて、ラ・フォルム新川崎サウスコート。

設計・施工はデベロッパーでもある佐藤秀です。ここは直床ですしこういった規模の物件にありがちな多棟構成（4棟構成）の板状マンションにはなるのですが、前回の記事でも述べたようにゴクレの都心高額物件など、ゼネコンとしての実績はとても豊富ですね。

最大の特徴は総戸数116戸のスケールでしょう。
空地率は約41%で高さ制限が厳しい第一種中高層住居専用地域なりに低めなのですが、敷地面積は4,800㎡超あり、敷地中ほどにはセンターガーデンが設けられます。

センターガーデンはそこまで大きなスペースではないのですが、ガーデン棟のお部屋の半分程度は南側にそちらを望むことになりますし、エントランスラウンジからもセンターガーデン方向の視界が気持ち良いですね。

一方、エントランスラウンジはシャンデリアなどに特徴はあるものの、ホールを兼ねているため隅にチェアとテーブルがある程度のシンプルなスペースです。総戸数100戸超のスケールを鑑みればもう少し目立つ共用施設があると良かったようには思いますね。

コロナ禍以降は総戸数50戸程度の一般的なスケールの物件でもリモートワークなどに対応するラウンジなブースなどを設ける物件も少なくありません。
ここは前回の記事で述べたようにクレストプライムレジデンスというとんでもないスケールを有した物件と競合するところがあるため、"あえてスケールで勝負していない"のかもしれませんが、クレストプライムレジデンスとは価格帯的にもそこそこの差がありますので（競合は小さいので）こちらはこちらでもっと差別化を図って欲しかったという思いがあります。

以下のようにプラン（専有部）も地味目ですんで…。

前回のラ・フォルム新川崎サウスコート。

公式ホームページ

お部屋はブライトレジデンス棟の68㎡の3LDK、西向き中住戸です。敷地北西部に位置した西向きのブライト棟の中住戸で、やはり道路を挟んだ西側は戸建ばかりが立ち並んだポジションです。この階だと視界抜けも得られますね。

間取りは中住戸でも75㎡超が少なくない物件内では小ぶりなタイプになります。

物件内では小さな方でもこのご時世の3LDKとしてはごくごく一般的な大きさになりますのでそう言った点での違和感はありません。

しかしながら、一般的な田の字タイプよりも縦長で、奥行（玄関からバルコニーまでの距離）が長くなってしまっているのは気になりますね。
このプランに限らず当物件全体にこの傾向があり、LD内の実質的な廊下部分も含め廊下による面積消費が目立つのです。

共用廊下側の柱は普通に食い込んでいますし、ゼネコンである佐藤秀が分譲（企画）した物件ということを鑑みるともうちょっと何かしらの頑張りや特長にお目にかかりたかったというのが正直なところになります。

坪単価は246万円。視界抜けのある上層階ではあるものの、西向きであることも影響して物件平均に近い水準になるでしょう。

こちらは面積的にも小ぶりなのでこのご時世なりに大きな違和感はないのですが、上述のように廊下が長め（効率性が悪め）なのは気になりますし、かなり駅距離がある中で総戸数116戸というそこそこの数を捌かねばならないことや以下の貧弱な設備仕様面を鑑みてももう少し価格で勝負して欲しかった印象にはなりますかね。

設備仕様面は、スケールがありながらディスポーザーが付いていません。食洗機付ですが、トイレ手洗いカウンターどころか床暖房すら付いていない分譲マンションとしては最低限のシンプルなものになります。

管理費は170円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下、かつ、スケールメリットがあるなりの水準で、近年の相場からすれば悪くないでしょう。
ちなみに、エレベーターは2基になります。

駐車場は全46台で身障者用を含む4台が平置、残りの42台が機械式になります。