リビオレゾン北綾瀬【囲まれ感はあるが駅徒歩5分の南西角地】62㎡5,158万円（坪単価277万円）

リビオレゾン北綾瀬。

所在地：東京都足立区谷中1-10（地番）
交通：北綾瀬駅徒歩5分
用途地域：準住居地域
階建・総戸数：15階建、68戸

川の手通り沿い、昨秋から分譲されたオープンレジデンシア北綾瀬から交差点を挟んだ斜向かいに誕生する物件です。

こちらの物件概要には北綾瀬駅しか記載がありませんが、オプレジが青井駅徒歩14分、綾瀬駅徒歩18分だったように自転車などを利用するとそちらも身近となるポジションですね。

本数こそ少なくとも始発駅徒歩5分は分かりやすい魅力ですし、オプレジでも述べた通り、北口の再開発で大型商業施設と駅前交通広場が誕生、また、東綾瀬公園やしょうぶ沼公園（2020年に改修済）が身近な環境面とのバランスの良さもこのエリアの大きな魅力になるでしょう。

買物便は、スーパーで言うと、ワイズマート徒歩6分、ビッグ・エー徒歩7分、ベルクス徒歩9分、西友徒歩10分ということで、凄く近いものはないながらも選択肢が豊富です。

通学区は、東渕江小学校で徒歩13分の距離感になります。斜向かいのオプレジ（綾瀬7丁目）は東加平小学校の学区で徒歩7分の距離感でしたが、こちらは少々距離感がありますね。

公式ホームページ

お部屋は62㎡の3LDK、南西角住戸です。西側、川の手通りの向かいには15階建のヴェレーナ綾瀬、南西方向斜向かいにはその9階建のオプレジ、そして南側道路の向かいが10階建のグランフォース綾瀬というポジションで、特にこの低層階は囲まれ感が強いですね。
ただ、両面共に接道しているため、日照はそこそこ得られますし、道路に沿って視界が抜けるところもありますので悪くはないでしょう。

間取りは2～11階までに設けられたタイプで、全戸西向き（※）となる中で、1フロア1戸南に面したプランなりに面積が大き目のものになります（12～15階の南西角はさらに大きな65㎡）。
※東側隣接地は戸建なので全戸東向きや南＆東のL字配棟などの方が魅力的だったようにも思いますけど…。東側隣地の地主さんはおそらくこちらの敷地の元地主と思われ、そちらに配慮した設計というところもあるのでしょうか。

物件内では大き目とはいえ60㎡そこそこに過ぎない狭小感の強い3LDKになるのですが、このご時世であれば大きな違和感はないですし、きれいな柱のアウトフレームに好感の持てるプランです。
廊下は一直線なので角住戸にしては比較的効率的ですし、クランクインアプローチとしたことでプライバシー面への配慮がなされているのも良い点でしょう。

LDは角位置（二面採光）でこそないものの、LD側だけでも幅広のサッシが採用されていますし、ウォールドアを開け放つことで広々とした二面採光空間が実現するあたりも角住戸らしくて良いですね。

収納はまずまず充実した一方で、3LDKながら浴室が1418ではなく1317なあたりはやや気になる点でしょう。

坪単価は277万円。上層階南西角住戸（65㎡）は坪単価300万円ほどで、日照面の差に加え南西～南方向の視界抜け（スカイツリービュー）が得られることを鑑みると、やや単価差が小さいように感じますね。

上層階の方が面積が大きくグロスが嵩んでくることも影響しているのだと思いますが、上限単価自体はオープンレジデンシア北綾瀬（2022年分譲/駅徒歩6分/約290万円※平均専有面積約55㎡）やエクセレントシティ北綾瀬ステーションサイド（2022年分譲/駅徒歩4分/約270万円※平均専有面積約63㎡）の上層階とほぼ同じ設定で、そういった魅力的な眺望面も鑑みると上層階は思っていたよりもやや控えめでした。
※いずれも40㎡台の単価が50～60㎡台に比べ高めで、オプレジの方が40㎡台が多かったため平均単価が高めになっている。それぞれの記事で言及しているようにオプレジの方が強めではありますが、平均坪単価ほどの価格差はありません。

この低層階は上層階と比べもう少し抑えられていてもおかしくなかった印象もありますが、次の記事で言及するようにオプレジやエクセレントシティよりも共用面の特色を感じる物件になっていますし、上述のように間取り面での魅力も小さくありませんので違和感はないでしょう。