プラウド王子神谷【若干ながら内に入った駅徒歩5分×王子駅も徒歩圏】2階74㎡7,498万円（坪単価333万円）

プラウド王子神谷。

所在地：東京都北区王子4-11-2（地番）
交通：王子神谷駅徒歩5分、王子駅徒歩13分（JR。東京メトロは徒歩10分）、東十条駅徒歩14分
用途地域：第一種住居地域、商業地域
階建・総戸数：10階建、79戸

パークホームズ王子の東側隣接地、北本通りから少しだけ内に入ったポジションに誕生する物件です。従前は中央工学校王子寮があったところですね。

駅徒歩2分ながら北本通りからしっかりと内に入ったポジションだったプレミスト王子神谷のようなケースもありますが、そもそもこの界隈は北本通り沿いの物件がほとんどですので徒歩5分圏内で"少しだけでも内に入っている"のは悪くないでしょう。東側（内側）は都営アパートや王子三丁目公園などがある落ち着いた住宅街になります。

敷地の多くは北本通り沿いの商業地域ではなく第一種住居地域（第2種高度地区の斜線制限あり）になります。そのため、北本通り沿いに見られる14～15階建などに比べると低めで視界面に優れたお部屋は限られますし、そもそも敷地形状的に東向き住戸が多くなっている（南向き住戸が少ない）のはちょっと残念な点ですかね。

また、駅からのアプローチはほぼフラットなものになりますが、このエリアの例に漏れず標高約3mほどの低地になりますのでハザードマップ上では色が付いています。

買物便は、スーパーで言うとジャパンミートが徒歩5分、サミットストアが徒歩6分、業務スーパーが徒歩10分といった感じで良好です。
王子駅までは少し距離がありますが、東武ストアの入るサンクスクエアも徒歩13分ですね。

通学区は、王子小学校で徒歩6分の距離感になります。ちなみに、中学校はその隣の王子桜中学校で小中一貫教育が推進されています。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地南東コーナー部に位置したお部屋で、両面共に接道しています。
東側は6階建の都営アパートがありますが、南側は4階建、そして南東は王子三丁目公園となるため低層階でも日照が得られますね。電線が地中化されていませんので、こういった低層階だとそこは気になる点の1つです。

間取りはルーバル付の特殊プランなどを除くと物件内で大きなもので、日照良好な南東角住戸らしい設定になります。

最大のポイントになるのがその個性的な形状のプランでしょう。南東コーナー部が鋭角となった歪な敷地形状の影響でこのようなプランになっているのですが、必ずしもここまで敷地に沿わせる必要はありませんので、外観デザインなどとの兼ね合いも考慮してのものでしょう。プラウド町屋などもしかりで、とりわけスケールのある物件でなくとも外観で一目置かれるようなものを心掛ける姿勢に好感が持てますよね。

個性的な形状であるがゆえに柱の食い込みが少々気にはなるのですが、面積消費という点ではそこまでではなく、洋室2室をリビングイン設計としたことで角住戸にしては廊下の長さを抑えることが出来ているのも悪くないでしょう。

LDが2面採光でないのは残念ではあるものの、南面開口部はそこそこの幅があり、かつ、洋室3のウォールドアを開け放つと広々とした二面採光空間になるのもポイントです。

一方、LDの目立つ位置からのリビングインとなる洗面室はちょっと気になる点ですね。浴室にも窓があるあたりは良いのですが…。

坪単価333万円。こちらのタイプの上層階は380万円前後、上層階のルーバルタイプには坪単価400万円超まである一方で、低層階は300万円ちょっとからですので平均は350万円程度（※）になるでしょうか。
※第1期は50㎡台以上のもののみの供給で、コンパクトな30～40㎡台の単価が高めの設定になるようだと平均坪単価は上昇するでしょう。

近年の近隣供給事例としては、クレアホームズ王子神谷TOKYO（2020年分譲/王子神谷駅徒歩11分/約190万円）、ガーデンクロス東京王子（2020年分譲/王子駅徒歩9分/約320万円）、飛鳥山レジデンス（2020年分譲/王子駅徒歩6分/約370万円）、プレミスト王子神谷（2021年分譲/王子神谷駅徒歩2分/約315万円）、リビオレゾン王子（2022年分譲/王子駅徒歩4分/約370万円※平均専有面積約43㎡のコンパクト中心のため単価が高めに出ているところがある）、シティハウス王子（2022年分譲/王子神谷駅徒歩10分/約295万円※第1期。現在販売中のものは1割程度高いものが多い）といったところがあります。

王子神谷駅が近いという共通点があるプレミスト王子神谷から1割超上昇しており、あちらは駅徒歩2分に加え神谷堀公園など大きな公園のパークサイドポジションだったことを鑑みると思っていた以上に上昇した印象があります。
直近のシティハウス王子はこちらに近い水準になっていますが、いわゆる長々期分譲を前提とした"住不価格"なので参考にはしにくいですし、ここは多くが東向きという点からしてももう少し控えめな水準になるのかと思っていました。

ただ、1～2年前の物件と比べ上昇しているのはやむなしですし、徒歩13分と言えどプレミストとは異なり王子駅が徒歩圏となることを加味したお値段ではあるのでしょうね。