イニシア浦安ステーションサイト【貴重な駅徒歩3分×総戸数85戸のスケール】2階84㎡8,298万円（坪単価328万円）

イニシア浦安ステーションサイト。

所在地：千葉県浦安市当代島1-349-5（地番）
交通：浦安駅徒歩3分
用途地域：第一種住居地域、近隣商業地域
階建・総戸数：7階建、85戸

2018年のイニシア浦安グランプレイスに次ぐ浦安駅を最寄りとする4件目のイニシアで、当物件は「過去最大のスケール×最も駅近」になりますね。

立地としては、市川浦安線と旧江戸川の間の当代島1丁目で、当代島アドレスでのマンション供給は2018年のエクセレントシティ浦安11以来と、わりと久々のことになりますね。
※現在、1丁目では三井不動産がマンションを建築中ですが、賃貸になるようです。

駅徒歩9分で先行して分譲中のエクセレントシティ浦安北栄が物件名に「北栄」を入れてまでアピールしているように、北栄アドレスの住宅街は浦安市住宅公示地価トップなりの落ち着きを有しており、環境面ではかないません。

しかしながら、こちらと同じ駅徒歩3分のプラウド浦安（北栄1丁目）は北栄であると同時に駅前だったので"住宅地として"魅力的かと言うとそうではなかったですし、そのプラウドの際にも申し上げた通り浦安駅はその総戸数100戸のプラウドが出来るまで駅前に目立つ高さやスケールのある物件が存在していませんでした。

そもそも浦安駅には徒歩3分内の物件もほとんどないですし、当物件は敷地面積約3,000㎡のスケールを生かし共用面に特色（※）が設けられているあたりも興味深い点になるでしょう。
※次記事で言及します。

なお、標高1mに満たない浦安駅界隈ですのでハザードマップ上はやはり色が付いています。

買物便は、スーパーで言うとワイズマートが徒歩3分、西友が徒歩4分、サミットストアが徒歩6分、ダイエーが徒歩8分と駅前ゆえにかなり便利ですね。

通学区は、浦安小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は84㎡の4LDK、南西角住戸です。敷地西端に位置しており、西側は道路の向かいに青空駐車場、南側がサンホテルとなるポジションです。

サンホテルとの間には道路などはなく、当物件の多くを占める南向き住戸の中には至近距離にサンホテルの建物が被ってくるお部屋があるのですが、こちら南西角住戸の南側はサンホテルの青空駐車場を挟むためサンホテルの建物との離隔が図れ、かつ、建物も2階建となる部分なので圧迫感はないでしょう。
サンホテルの先には8階建のマンションがあるので、こういった1階住戸だと日照への影響は小さくはなさそうですが…。

間取りは物件内でも条件の良い南西角というポジションが考慮され80㎡台中盤のゆったりとしたものになります。
80㎡台中盤は近年の4LDKとしては大きな方ですし、お手本のようなイニシアらしい完全アウトフレームのスクエアプランからは美しさすら覚えます。

洋室の居室独立性を重視した設計のためか、廊下が長い印象ですし、複数のお子さんのいるご家庭をメインターゲットにしたはずの4LDKながら浴室が1620ではなく1418なあたりも少々気にはなってしまうのですが（洗面所ももう少しゆとりがあると良かった印象）、洋室4のトールスライドウォールを開くと広々とした3LDKとしても使えますし、全体的に開口部が充実しているのも魅力ですね。
せっかくの角住戸でもこういった板状マンションだと開口部が貧弱なケースが少なくないのです。

坪単価は328万円。低層階の中では良い方のポジションではあるものの、やはり南側のサンホテルなどの影響が考慮された水準になっています。低層階中住戸などさらにサンホテルの影響が強いポジションには300万円そこそこのもの、一方で視界抜けも出てくる上層階には360万円超もあり平均では330～340万円といったところでしょうか。

近年の浦安駅界隈の供給事例としては、センチュリー浦安（2020年分譲/徒歩13分・市川市/約220万円）、プラウド浦安（2020年分譲/駅徒歩3分/約345万円）、ブリシア浦安（2020年分譲/駅徒歩10分/約285万円）、レジデンシャル浦安（2021年分譲/駅徒歩7分/約290万円）、エクセレントシティ浦安北栄（2023年分譲/駅徒歩9分/約350万円）があります。

こちらと同じ駅徒歩3分ながらスーパー下駄履きなどの魅力もありエリアNo.1の座を手中にするプラウドの分譲からは早いもので3年近く経過していますし、直近のエクセレントシティ浦安北栄がかなり高騰していることからもこの水準であれば悪くないでしょう。曲がりなりにもプラウドと同じ徒歩3分ですからね。

このような価格設定になっているのは芳しくない南面条件があってのものに他ならないわけですが、中層階以上であれば日照は問題ないですし、柱のアウトフレームがきれいな設計面からしてもこのご時世としては現実的な方でしょう。

60㎡台中心のエクセレントシティとは異なりこちらは全体的にグロスが嵩んでいるのが悩ましいところで、そうであるがゆえの単価設定でもあるのでしょうが…。