エクセレントシティ浦安北栄【コミュニティ道路沿いの落ち着きある駅徒歩9分】2階64㎡6,098万円（坪単価313万円）

エクセレントシティ浦安北栄。

所在地：千葉県浦安市北栄3-855-1（地番）
交通：浦安駅徒歩9分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：5階建、36戸

北栄3丁目の住宅街、北部小学校がほど近いポジションに誕生する物件です。

北栄4丁目の駅徒歩10分だったブリシア浦安のように猫実川（遊歩道）に面したポジションではないものの、駅から少し離れたなりの落ち着きがあり敷地南西部がコミュニティ道路に面しているあたりもプラスでしょう。

コミュニティ道路はあえて蛇行させたことで車のスピードを抑制する効果がありますし、歩道にしっかりとした幅を設け、かつ、植栽も施されているので歩行者にとって魅力的なものとなっています。

浦安駅界隈は標高0～1mに低地のため、この界隈もハザードマップ上色が付いていますが、この北栄3丁目は浦安市内では住宅公示地価が最も高くなっており、そういった点からも住宅地としての人気の高さが窺えますね。

買物便も駅距離以上に便利な印象で、スーパーで言うと木田屋が徒歩1分、ダイエー徒歩6分、西友徒歩7分、サミットストア徒歩9分、ワイズマート徒歩10分と選択肢が豊富です。南行徳駅寄りにはなりますが、ショッピングセンターソコラ（イオンを初めとして多彩な店舗が入居）が徒歩12分にあるのもポイントの1つでしょう。

また、通学区はその北部小学校で徒歩4分と良好です。ホームページなどによると徒歩10分圏内に大小31もの公園があるとのことでそういった公園環境もファミリーにとって嬉しい点でしょう。

公式ホームページ

お部屋は64㎡の3LDK、東角住戸です。北東側は南西側のコミュニティ道路などといったような景観面の魅力はないのですが、歩行者専用道路（※車両不可。バイク・自転車可）になっており、前建も2階建アパートのため低層階でも悪くないポジションです。ただ、主開口部のある南東方向は目の前に5階建のマンションが立っていますので日照はほとんど得られないでしょう。

間取りは60㎡台中盤の小ぶりな3LDKですが、当物件は南角住戸も65㎡でしかないですし、”駅近とは言えない良好な住宅街”というポジションを鑑みると意外なほど面積を絞った印象になりますね。以下で言及するように価格帯（単価帯）が影響しているのだと思います。

プラン的にも角住戸なりに廊下が長めですし、柱の食い込みも普通に見られますので3LDKとして少々の手狭感が伴うのは気になる点でしょう。

“住宅の顔”となる玄関下足スペースがゆったりとしているのは良い反面、LD内の実質的な廊下部分も含めると廊下が長く、60㎡台中盤まで面積を絞っているのであればもう少し効率性に重きをおいて欲しかったですね。
角住戸ながらLDは角位置（二面採光）ではないですし、隣の洋室などと比べていただくとお分かりのように純粋なLD部分はかなり小さ目です。

坪単価は313万円。確かに良好な住宅街ポジションではあるのですが、そこそこの駅距離があるのはもちろんのこと、こちらは日照も芳しくありませんのでここまでの単価設定になるとは思いませんでした（これでも物件内では下限に近い水準になります）。

相対的に単価の高い30㎡台が単価を上げているところも若干ありはするものの、50～70㎡台の平均も340万円を下らないでしょう。

近年の浦安駅界隈の供給は、センチュリー浦安（2020年分譲/徒歩13分・市川市/約220万円）、プラウド浦安（2020年分譲/駅徒歩3分/約345万円）、ブリシア浦安（2020年分譲/駅徒歩10分/約285万円）、レジデンシャル浦安（2021年分譲/駅徒歩7分/約290万円）といった感じで、ここ1～2年ほどの間のさらなる上昇基調を鑑みてもここまで上昇するとは思いませんでした。
※プラウドとは同じぐらいではあるものの、流石に駅徒歩3分×スーパー下駄履きのプラウドとは比較になりません

当物件は上述のようにファミリータイプでもかなり面積を絞っていることがこのような単価設定を可能にしているのでしょうが、こういった角住戸は効率性も芳しくないですし、もう少し控えめな水準が相応だった印象ではありますかね。